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关于物业管理经营的分析和思考

并且，物业治理企业无视经营，会造成企业赢利力量的低下，企业自有资金的缺乏又形成物业治理企业的扩大规模，持续稳定进展的瓶颈，并反过来影响效劳质量，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的进展。

随着物业治理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的进展，经营越来越被提到物业治理企业进展的日程上来，物业治理企业要得以快速进展，经营将是一条必由之路。

二、物业治理经营概念

物业治理经营可概括为两个方面：一是将物业治理和物业经营融为一体，在做好物业治理工作的同时，为开发商、业主、客户筹划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力;二是将物业治理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、效劳和治理层面，亦马上效劳眼光由物业治理托付期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为业主，客户供应更全面，更彻底的效劳。

物业治理经营的核心思想为：将营销的概念深刻的溶合于物业治理的工作中通过对管辖物业经营与治理的合力运行，更好地表达物业治理，实现物业保值、增值的重要功能。

物业治理经营运作的主要内容表达在房地产效劳领域中流通环节和治理环节各个方面，主要包括租赁代理、物业估价、交易询问和工程筹划等。物业公司的经营在提高企业经济效益的同时，还促进了物业的市场流通，挖掘了蕴含于物业中的效益，并增加了业主、客户对物业真正价值的理解。

三、物业治理经营的特点

物业治理经营是房地产效劳的重要组成局部，是收益性物业治理概念的拓展和延长，是物业营销与物业治理的有机合成，有着宽阔的市场进展空间。它除了具备“纯”物业治理外，还包括商业推广、商业筹划和商业治理，它的投资和开发可以获得比一般物业投资回报更大的商业利润，但是这种高回报的实现过程特别简单，存在诸多变数。业界有专家断言“物业治理经营水平代表一个城市最先进的物业治理水平”。

(一)、收益性。投资者或租户付出货币获得物业长期或肯定期限的使用价值，从而获得经营场所或出租场地，通过经营实现其效益。

(二)、简单性。表现为设备配套简单、业主或使用人构成简单、对外关系简单、环境简单等。

(三)、综合性。既有物业治理的修理维护、安全消防、清扫保洁等根本效劳内容，更有物业租售代理、营造商业气氛、商业推广、商业筹划等一系列商务运作，而且还需解决配套问题和商务效劳、消遣效劳等。

(四)、制造性。物业经营本身就是制造价值的场所，要求新、奇、特，给顾客留下剧烈感观印象。而且经营方式和营销理念也要随时需创新，紧跟市场进展方向。

(五)、品牌性。物业经营要猎取商业价值，关键在于社会消费群体对本物业场所的知晓程序、美誉度和钟爱程度，而这一切的取得需要依靠物业经营猎取收益的各方面达成共识，形成共同的价值观和效劳理念，从而营造一种亲情气氛和信任品牌。

另外，物业经营的高档豪华趋势、多功能性、人文休闲文化特色也日趋明显。

物业治理经营面临的难点是市场培育难、经济富强难、安全防范难、设备运行保障难、商业推广难、处理业主和消费者的利益关系难。

四、物业治理经营的需求分析

物业治理企业要获得好的经营效果，离不开对市场的正确分析和把握，只有瞄准市场需求，精确把握时机，才能获得胜利。

1、国外和香港地区特殊注意物业治理工作中的经营概念。美国物业治理行业大多数企业可以为客户供应租赁、估价、交易、询问等项效劳。在他们看来，优秀的物业治理可以为业主、租户供应良好的工作、生活环境，而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。香港物业治理企业无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯飞欧思诺，无一例外地以房地产效劳的综合优势占据市场，寓经营治理于效劳之中，表达出卓越的专业水准和竞争实力。

2、国内市场对物业治理经营需求旺盛。

房地产市场的进展和变化给物业治理的经营供应了宽阔的市场根底。

(1)租赁市场的富强给物业治理企业供应了进展房屋租赁中介效劳的市场。由于空置房的增加，房地产商需要将局部物业出租以猎取回报，加上购置物业收租赢利的投资理财方式被越来越多的人士所采纳，使房屋租赁市场具有很大的潜力，物业治理由于最接近业主——出租方，所以在房屋租赁代理领域有得天独厚的有利条件。加上目前支撑租赁市场的中介组织专业水平低，操作欠标准，给物业治理企业留下了宽阔的盈利空间。

(2)适应性作为房地产开发的根本要素，要求房地产适应市场的需求，但由于房地产开发周期较长，加上有些房地产商前期市场定位不精确，使房地产投入使用时不能完全适应市场，需要对房屋的间隔、功能、配套、装修、特殊是用