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土地报价决策方法

与报价策略

主编陈溥财

苏州铭星软件科技有限公司

2003年3月

名目

第二章土地报价决策方法………………….2

第二节投资决策方法………..………………..4

第三章土地报价研究方法概要……………11

第二节土地报价研究提纲…………………...11

第二节市场研究……………...14

第三节产品方案初步优化…………………...16

第五章初步规划与方案优化……………...21

第二节土地报价软件的投资估算方法……...26

第七章投资分类…………...29

第二节土地报价软件的投资分类方法……...29

第八章投资使用打算……………………...31

第二节土地报价软件的投资打算方法……...32

第九章收入及税金运算…………………...33

第二节土地报价软件销售收入运算方法…………………...35

第十章资金筹措打算……………………...40

第二节土地报价软件资金筹措方法………..40

第十一章土地差不多报价方案……………...42

第十二章多因素变化土地价格临界点分析………………44

第十三章风险分析方法…………………...46

附件录土地报价可行性研究案例原始数据…………..48

土地拍卖为每个房地产企业提供了公平竞争的机会，也给房地产企业带来了庞大的挑战，为获得土地而进行的猛烈竞争，大大压缩了房地产企业的获利空间，使之真正步入了微利时代。微利时代的到来，投资决策更要慎之又慎，过于保守将无法获得土地，略微不慎专门可能亏损。

通过观看，我们发觉每次土地拍卖，大多数企业报价专门低，报价没有竞争力，照此下去将永久无法获得土地，这些企业中除了部分企业对土地的需求临时不是专门迫切，参加竞拍旨在积存体会之外，许多企业已是多次参拍，期望能竞拍成功，然而内心没有底，面对猛烈竞争，怕应价过高导致缺失，因此报价过于保守,面临着关门的局面。关于这些竞买人，不仅需要勇气，更需要科学的土地报价决策方法和依据。

还有一种现象是，有些地块的土地价格按照眼前的产品价格测算已是无利可图的，甚至亏损，有人认为这是盲目报价的结果，有的则认为是超前眼光，莫衷一是。应该讲，两种可能性都有。有的企业竞得土地以后又舍弃了，如苏州某地块由某房地产公司竞得后，做了专门多方案感受到风险专门大，只好变通方法转移风险，结果导致了一定缺失，又如某市某房地产公司竞得后，舍弃中标，缺失保证金200万元，全国类似情形还有许多，这种情形确实是盲目决策的结果。但多数高价竞得者则充满信心，认为自己的眼光没有错，随后不断攀升的房价，使他们起初高价获得的土地不仅可不能导致亏损，还可能获得较高的利润。

因此，阻碍房地产企业成功的决定因素已由以往的开发能力、融资能力、营销能力，上升为决策能力。不仅凭感受决策差不多不行了，即使通过详细测算若决策方法不够科学也是不能满足要求的，就象现代战争一样差不多进入了精确制导时代。据有关专家估量，全面实行土地拍卖招标挂牌，将有一大批房地产企业面临剔除，能长期立于不败之地的必定是那些重视前期工作、把握科学决策的企业。

目前，尽管已有许多房地产企业开始重视项目前期工作（有人称其为“前营销”），但多数企业的注意力还停留在后营销时期，正象专家们一针见血指出的，有的房地产企业决策者甚至不明白现金流量是何物。据分析，目前房地产业界前期决策的整体水平与工业项目相比至少相差十五年！此话并非危言耸听，确有一定依照。早在1983年国家计委就已发文规定了工业项目可行性研究内容。1987年颁发《建设项目经济评判方法与参数》，1993年公布《建设项目经济评判方法与参数》第二版。而直到2000年建设部才颁发《房地产开发项目经济评判方法》，到目前为止还没有得到普遍重视。

为提高土地报价决策的科学性，我作为《房地产开发项目经济评判方法》的要紧起草人员，通过多年实践，感到有责任为《房地产开发项目经济评判方法》的推广应用，为提高国内房地产企业的竞争力尽微薄之力。在《房地产开发项目经济评判方法》基础上，依照目前土地拍卖招标挂牌的理论与实践，提出了一套“科学有用、简便快捷”的土地快速报价决策方法，同时推出与其配套的《铭星土地报价研究决策软件》。以满足