《土地估价案例与报告》应考精华提炼之六(完整技术报告判读题).doc

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《土地估价案例与报告》应考精华提炼之六

（完整技术报告判读题）

明天就要考试了，罗列重点25个，有一定的概括性。

总述部分

1、总述内容不全（或不规范），或多项或少项。（总述12项，不能变）。

2、土地估价项目内容不全，缺估价目的或价格类型的表述。

3、估价目的未说明估价结果的应用方向（或不能有两个）。

4、估价依据内容不全。有五个方面的内容（法律法规，技术规范，权属证书或证明，委托要求，勘查获取）缺一不可。

引用错误。主要法律的最后修订时间要记清，比如土地管理房地产管理物权条例，出让与转让暂行条例1990，土地利用现状分类。

5、地价定义缺项。六大项（用途，期日，日期，开发程度，容积率，使用权类型）缺一不可。用途和开发程度有现状和设定两种都不可少。

6、基准日与日期颠倒，时间段不全。

7、估计结果不全，无单价总价，总价无大写无币种无货币单位，无《估价结果一览变》。

8、需要特殊说明的事项缺项（三大项不可少），提交方向错误，未说明有效期。中间表述错误。要读仔细。

9、土地估计师签字无签字，无证书号，只有一名。

土地估价机构负责人未签字，或没加盖公章。

估价对象描述及地价影响因素说明

10、土地登记状况内容不全。

土地登记状况与后面的个别因素容易混淆，这里罗列一下。这个非常重要，很容易出题。

土地登记状况14大项：权利人（出让时可以没有），土地来源及历史沿革，位置，面积，用途，四个号（国有土地使用证号，土地登记证书号，宗地地号，地籍图号），权属性质及权属变更，四至，级别，登记时间，使用权终止时间。（四至、级别最爱考）

个别因素13项目：位置，面积，用途，深度，宽度，临街状况，形状，地质，地势，地形，容积率，宗地基础设施条件，现状利用及规划利用。

其中，位置、面积、用途是重合的。这一块儿三种题型都爱考。

11、土地权利状况三大块不可少：所有权、使用权、他项权利。

12、土地利用状况：重要建筑物描述不详，规划利用的未说明规划利用状况。

13、区域因素容易漏项。三个基本项:交通条件，基础设施条件，环境条件。根据用地类型，可加工业集聚效益，规划限制，繁华程度，公用设施等项。也可能考的更细，比如住宅用地不可少公交便捷度，工业用地不可少交通通达度（这个名词不确切，不查了）。

土地估价

14、估价原则不全。市场法基准法不可少替代原则；收益法剩余法不可少贡献原则预期收益原则，剩余法不可少最有效使用原则。记清这几项。

15、估价方法与估价过程。估价方法选择无依据。

要有总思路，罗列方法，选的理由，不选的理由，原理介绍几部分。清楚工业住宅商业几种用地类型方法选择常识。

收益还原法

16、还原率r（三种）的取值未作说明，无依据。

17、使用了实际值而不是客观值。比如营业性企业的年收益，财务表数值应当调整为客观值。

18、收益不全，为考虑衍生收入，比如押金的利息收入，副产品的收入。

19、求建筑物年折旧时，耐用年限超出土地使用权年限时，要根据土地使用年限调整确定房屋可使用年限，且不考虑残值。

很多相关细节，关键读懂土地估价理论那部分的教材。

剩余法

20、最有效利用方式的选择。

21、基本公式，利息、利润的求取，开发成本三项求取等等。

22、结果要考虑取得土地时支付的税费。

市场法

23、四大步骤，三个表，六个主要比较因素，很多细节。

逼近法：

24、取得费及其税费包含具体具体项目，开发费包含项目，最后的需要修正的项目。土地增值收益的不同修正。

基准法

25、介绍基准地价及其体系，明确基准地价内涵。清楚需要修正的几大项目（日期，期日，容积率，开发程度，区域因素，个别因素，还可能用途，使用权益）。很麻烦。

第四部分：附件这部分一般2分，送分，一定搞定.

两个营业执照复印件

一张照片

一张图：宗地位置示意图（有时候还有宗地图地籍图）爱考

两个资质资格类复印件：机构资质证，估价师资格证复印件。

两个房地产相关证(国有土地使用证、房屋所有权证)或产权证明文件复印件（这一块视情况而定有没有）

委托估价函复印件

大体这几项。

预祝大家统统考过！！