房地产 -【可行性调研】年南京五矿江宁G69项目前期策划分析报告.pptx

2011五矿江宁G69项目前期策划分析报告

第一章

项目概况

第二章

市场研究

第三章

客户初判

第四章

整体定位

尊荣氧同B.ACosltng

目录

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【第一章项目概况】

尊荣氧同B.A.Consltng

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五矿江宁G69地块项目

出让面积：178818平方米

建筑面积：182394平方米

容积率：1.0<R≤1.02

建筑密度：≤28%

建筑高度：≤12米

绿化面积：35%

出让年限：住宅70年；商业40年

规划用地性质：住宅用地

P?

始P

G69地块

位在

目生

贵底

分体

受限于地块指标，产品规划将指向于低密类产品。

项目概况[地块指标

集菜尊同B.A.Corsulting

图山路

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片

毛第

本案

尊荣氧同B.A.Corsulting

地块工整，自然环境得天独厚。周边产业、项目整体偏向高端。

■西至方向风景区入口

■南侧一道之隔江宁高尔夫球场东侧紧邻伴山香槟园别墅区

北二至弘景大道

知行路750m

芝

山大致

项目概况四至

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地块自然条件良好，开发便利，可结合方山景区属性，可形成有效的溢价点。

■地块整体较为平整，由东向西侧缓慢降

低。西侧紧挨方山风景区处有天然小湖泊。

区域内多为草地，有少量成林树木。无高压

线缆等公共设施。

项目概况[地块现状

尊荣氧同B.A.Consltng

8

集菜尊同B.A.Consltng

配套目前比较匮乏，暂依托大学城的配套。随着园区的规划建设，未来可以实现自给自足。

商业配套

项目周边配套比较匮乏，需依托大学城配套，在东侧有江宁大学城美食城、乐活时尚街区、江宁体育中心、文鼎广场。北侧有大学城星河影城。大学城整体商业氛围较差。入住商户较少，项目距大学城配套均有一段距离，在当地客户可接受的行程范围之外。

教育配套

项目周边没有较有名的小学，但同属一家开发商的五矿东方龙湖湾社区配有幼儿园和小学。此项目现在还不确定是否建幼儿园。

医疗配套

项目周边较近距离内没有大型医院，但是今年会开工建设南医大附属三甲医院，并计划于2012年建成。

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项目概况|配套属性

路网交通

■从市区机场高速入口，行车至地

块约15.9公里，共需23分钟。

公共交通

■地铁—号线南延线，交院站距离本案约800米距离。从市区出发约1小时可达到本案(含从地铁站步行至本案的时间)。

■附近直达市区的公交车目前暂无。

自驾车和乘坐地铁均可较快的达到本案，交通较为便捷。

路网交通及公共交通

项目概况

交通属性

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候村失考基石封

西集村

静明寺水库

安某凹水库

·春天家团村

★

本案

金障街事

沙高尔夫安卷门，雨花台区

重村

南京超清。

三学院

萧正%

事石制

方安限石到·

工宁装饰城·

南京?牛

朱家营水库

大富塘水库

四道增水库

天宁寺·

下主

词推据

小般春

花神潮

建茂村

感票区

侯村

|

税臣

潭塘

离级

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几个初步判断：

1、这里是区域价值洼地

2、这里是区域认知洼地3、这里是区域价格洼地

我们有：

1、明晰的项目发展规划

2、可见的城市轨道交通3、生态的宜居氛围

4、成熟的五矿品牌

充分关注区域发展及主题性产品定位博弈市场

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项目概况|小结

尊荣氧同B.A.Consltng

关键点

【第二章市场研究】

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■近年来GDP一直保90%以上增长，经济发展形势较好。2010年江苏省以39625.76亿元GDP排名全国第三，南京市以5010.36亿元排名江苏省第三位，为房地产市场发展提供了较好的经济基础。

市场研究|区域宏观经济Aor氧sulti同ng

城市经济整体发展较好，经济总量居省内前三

城市GDP

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■近年来南京固定资产投资保持在15%以上的增幅，其中房地产投资占20-30%,城市建设力度比较大，城市扩展速度比较快，正是房地产市场发展的高峰期。

市场研究|区域宏观经济

城市化进程较快，房地产市场发展迅猛

固定资产投资

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■近年来南京城市居民收入净额不断增加，在2008-2009年全国排名21位。但增幅在逐渐放缓，收入增幅预期逐步减少可能会影响消费信心。

居民收入稳步增长，增长速度近年有所回落。

居民收入

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消费支出易受大环境影响，整体支出稳步增长

南京市居民消费支出示意图

■近年来南京城市居民消费支出不断增加，2008年受全球金融危机影响增幅急剧下滑，2009年经济回暖消费支出又急剧上升，为近