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房地产行业2024年度策略报告：

行业复苏-经济的新引擎

地产研究团队

证券研究报告证券研究报告2023年12月14日*请务必阅读最后一页免责声明

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摘要

政策松绑销售触底回暖

•核心城市成交率先修复：从克而瑞统计的城市能级更高的30城数据来看，8月底一线城市认房不认贷的新政出台后，10月起30城新房销售与14城二手房数据均走出了6月以来

的低谷，呈现修复的趋势。

•后续政策松绑空间主要集中在一线城市。

•标杆房企销售稳定增长：2023年优质房企销售大多有一定增长，拿地力度方面，除部分房企拿地金额为正增长外，其余均较去年略有减弱；我们预计明年标杆房企销售增速

整体为增长5-10%的情况。

城中村改造拉动投资

•城中村改造对投资与销售拉动作用明显：我们预计21个超特大城市的城中村改造中，将产生合计为11307万㎡的拆迁体量，改造升级体量66218万㎡，总投资额达56290亿

元；可拉动57654亿元的商品房销售。

•此外，我们以青岛张村河片区为例，选取了改造前后的8个代表性项目，验证了城中村改造对地价与房价的正向影响。

•本轮参与城中村改造一级做地的主体将以带城投性质的地方国企为主，地方上市平台直接受益于相关政策，迎来规模方面的增长，同时，随着城中村改造专项贷、专项债等

融资方式的落地，将直接助力地方平台化解财务压力问题。

掘金地方国企上市

•在本轮周期中，不少核心城市的地方国企发展速度高于央企和民企，主要原因是大量市场化企业出现信用危机或选择收缩规模，各地政府土地出让出现压力，期望将旗下地

产平台做大做强，提高规模和操盘能力。

•这些企业除了托底自己所在城市的地块外，全国化扩张动作也非常明显，如武汉城建在广州、成都等拿地等。这些企业在发展到一定规模后，基于一方面更加职业化管理的

需求，另一方面国企对证券化率考核的要求，上市的诉求非常明显，如湖北联投。

投资建议：在房地产销售和投资尚未看到明显回温的背景下，央企仍能保持稳健经营，实现业绩增长，随着“三大工程“及金融端利好政策的相继落地，央企龙头或将受益并带

动行业发展，因此我们维持行业”推荐“评级。

风险提示：调控政策收紧风险；预售模式变化风险；房价大幅下跌风险；土地价格上升风险；境外融资收紧风险；市场进一步下行风险

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