关于分期首付的操作方法.doc

关于分期首付的操作方法、约束、风险分析。 一、、操作方法：北京的一家项目曾经推出了首付５％，另１５％的首付由开发商暂时替购房户“垫付”，余款仍然实行按揭。上海一家房产开发商推出过“10%首付”的营销策略，在一个月的期限内，凡购买其楼盘的客户，只需承担首付款的三分之一，即总房款的10%，其余20%可从某专业投资公司处无息获取。我见到过的降低首付款的方式，主要包括以下几种情况：１、购房户先付首付款的一定比率，然后制定分期付款计划，包括首付款项的支付方式和期限，将首付实行分期付款（如首付为３０％，购房户可“首付”５％，另２５％由开发商暂时垫付，剩余７０％的房款供按揭）；２、按照工程进度先付整个首付款中的一定比率，中途再付一定比率的首付，最后到主体工程封顶或者交房时将余下首付款随着总房款一起付清；３、购房户先付一定比率的首付款，余下的首付款分摊在按揭贷款的年限中（如将首付３０％的款分摊在签约后的２４个月，按季度或按年还清首付款）。4、首期免息月供计划。如一套首期25万-30万元的房子，购房者只需要交付11万元的首付，在签订合约之后，再与开发商签订一份分期付款的协议，购房者只要承诺在9个月或1年之内分期交付首期，开发商就会首先为购房者垫付剩余部分。5、“送五成首期装修款”的活动。客户只需支付一半的首期款，另一半首期款开发商以送装修款的名义赠送。如果买了一套１００万的房子，最低首付是３０万元，那么客户只需要支付１５万元，剩余的１５万元由开发商支付。6、“10%首付”，具体操作方式为购房者向一家专业投资公司提交贷款申请，经批准后，投资公司为购房者提供贷款，还款期限为明年底交房时，而借贷利息由投资公司承担。开发商与为首付提供贷款的公司之间商定的利息，不会超越《高利贷法》的相关规定。二、约束“近零”首付付款方式一般是在银行按揭之前，是开发商与消费者双方达成的关于首付款的一种付款约定，开发公司与购房户以签订协议的方式加以明确，目的是减轻购房户相对较大的心理价格压力，通过“减轻”购房户的首付承受能力，吸引更多的购房户。约束机制还是有的，购房户到期不能付清首付的，开发公司可以按照事先约定将不提供证明办理银行按揭，或者退还购房户已交部分房款，直至取消原购房合同。三、风险风险肯定是有的，这种方式首先加大了开发商的资金风险和交易成本，同时还面临购房者个人的诚信问题。虽然对客户还是有一定的约束，但是如果客户毁约，对开发商而言也是一件折腾的事情。如果购房者到交房时不能交清首付余款，房子等于没有出售，相当于耽搁了一年多，有可能错过最佳出售时机。更严重的就是法律风险了，现在很多地方的政策是明确禁止这种行为的。“零首付”购房贷款业务，在上海和北京开办不到一年，即被有关方面封杀停办。针对垫首付现象，深圳市国土房产局2008年就向全市房产开发企业发布通知，明文规定禁止分期首付。有的地方还没有明确禁止，但是如果有客户或者竞争对手去有关部门告状，或者客户以这种行为不符合政策来耍赖说协议无效，也是比较麻烦的。所以，虽然很多地方都在悄悄做这种零首付或者垫付首付，但是根据我的经验，就是推出了类似活动的开发商，实际以这种方式成交的并不多，因为当政策环境不好的时候，其实很多客户并不是因为首付这个问题才不买房的。所以这种手法很多时候只是一种噱头，有助于楼盘炒作。小开发商无所谓，怎么能走怎么走。如果大盘想要做，确实要慎重一点，就算客户没有问题，被举报叫停的风险还是有的。所以最好请专业律师，根据当地情况评估一下实际的风险，慎重决定。 2012年3月12日? 央行记者会 宏观审慎，保证首套房贷 ? 现在的楼市调控处于僵局，关于首套房的利率优惠一直是大家关注的焦点，信贷政策会作哪些调整？副行长刘士余在回答记者问时提出，去年房贷增速连续下降。将继续全面落实差别化住房政策，宏观审慎的前提下，对首套房必须予以保证。 ? 刘士余说，去年房地产的贷款增速一直在下降，这是房地产调控走向一个好的表现。“今年，我们还要全面落实差别化的住房信贷政策，各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证。”但他也强调，利率问题，各家银行是自主定价。中央银行此前在关于个人首套房贷款利率上有一个下限，“我们鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。” ? 不过他指出，现在市场上出现的少数开发商搞的一成首付等，商业银行不能参与，要严格落实差别化的住房信贷政策。