2023年上半年总结与展望-城市篇.docx

城市篇:上半年点状复苏后再度回落，三季度或将低位持稳 回顾2023年上半年，整体楼市在2-3月点状复苏后，4-6月再度回落。一方面新房供应节制，绝对量规模仅能持平去年同期；另一方面，伴随着刚需刚改需求阶段性释放完毕，改善接棒，对成交支撑作用略显不足，即便前期热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出现的需求疲软迹象，部分项目来访、认购出现了下滑；而二手房市场韧性更强，整体成交表现优于新房，根本原因在二手市场全面承接刚需，业主调低预期，以降价撬动成交量。 预判三季度，我们认为，筑底行情还将延续，“以销定产”模式之下，核心一二线新房供给尚有放量空间；而成交大概率延续低位波动，环比小幅回落；而累计同比增幅或将持续收窄，很有可能在年末之前转负。各城市分化行情预期延续，热点城市和热点项目个数减少，北京、上海、杭州、成都等伴随着改善项目集中入市，客户难免分流。市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，成交仍有小幅放量空间。内陆弱二三城市诸如郑州、天津、昆明、南宁等，刚需购买力严重受限，三季度还将延续筑底行情。 总结 一、新房供应：上半年累计同比持平去年，核心一二线加速放量 2023年上半年，新房供应略显不足，据CRIC监测，前5月120个重点城市新增供应10621万平方米，同比下降5%，较2021年同期“腰斩”。预估6月，预期新增供应2508万平方米，环比上涨32%，同比下降23%，二季度供应规模还是略高于一季度，不过上半年累计同比下降9%，不及去年同期。 图：2021年以来120个典型城市新建商品住宅月度供应情况（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 不同能级城市呈现出显著的分化行情，“以销定产”模式之下，一线房企推盘积极性明显好于二三线城市，二季度供应较一季度环比上涨32%，显著高于30城平均，仅北京供应略显疲软，同环比齐跌，且上半年累计同比下降29%，供给约束显著。二线城市二季度供应环比上升22%，同比下降13%，多数城市环比持增，而长沙、郑州等涨幅甚至翻番，仅少数成交行情相对惨淡城市诸如天津、南宁、福州、常州等房企推盘积极性不高，二季度供给呈现同环比齐降态势。 表：2023年二季度和上半年30个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米） 能级 城市 二季度 环比 同比 上半年 累计同比 能级 城市 二季度 环比 同比 上半年 累计同比 一线 北京 94 -37% -62% 244 -29% 二三线 重庆 144 22% -17% 263 -18% 上海 270 54% 152% 446 17% 济南 142 20% -9% 260 -8% 广州 218 45% -32% 369 -13% 宁波 113 49% 18% 189 10% 深圳 173 77% 7% 270 42% 郑州 111 103% 11% 166 -8% 合计 755 32% -10% 1330 -1% 东莞 111 90% 16% 170 12% 二三线 成都 365 -5% -15% 752 17% 徐州 85 1% 35% 170 30% 杭州 274 12% -10% 520 10% 长春 80 60% 55% 130 74% 武汉 270 27% -9% 483 -2% 南宁 65 -37% -22% 169 39% 青岛 229 87% 6% 352 -6% 无锡 65 29% -35% 115 -31% 长沙 229 139% 19% 325 -7% 昆明 59 22% -47% 106 -48% 惠州 194 87% -2% 298 -7% 厦门 48 5% 24% 94 33% 西安 186 44% -20% 315 -12% 福州 32 -18% -32% 72 -7% 天津 157 -24% -33% 365 14% 常州 27 -46% -84% 78 -64% 佛山 153 19% 5% 283 14% 嘉兴 24 -53% -54% 75 -16% 南京 153 23% -41% 277 -18% 合计 3618 22% -13% 6589 -1% 苏州 149 22% -5% 272 5% 总计 4373 23% -13% 7919 -1% 合肥 148 3% -5% 291 20% 注：6月数据根据25日左右数据预估得到 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、新房成交：Q2环比降4%、同比增幅收窄，汉津宁郑热度转降 2023年上半年，整体新房成交仍呈现出弱复苏行情：据CRIC监测，前5月120个重点城市成交158