宏观经济与房地产投资机会.pptx

宏观经济与房地产投资机会黄 振 宇11第一页，共四十页。目 录一、1998-2007年中美房地产价格比较二、美国房地产市场为什么会出现问题？三、1998-2007年中国房地产价格上涨原因区域差异分析四、2008年中国房地产价格下跌原因分析五、2009年房地产投资机会第二页，共四十页。第三页，共四十页。说明：假设各指标1998年为1 。1998-2007年，美国房价增幅大于各项经济指标增幅。2006-2007年美国房价增幅变缓2003-2005年，美国房价涨幅远大于美国各项经济指标涨幅。美国房价增幅是GDP、可支配收入和工资增幅的1.03、1.12 和1.23倍。第四页，共四十页。房价涨幅低于各项经济指标说明：假设各指标1998年为1 。与美国相反，1998-2007年中国各项经济指标增幅均高于住宅价格增幅。自05年以后，中国房价增幅较大。1998-2007年中国各项经济指标增幅是房价增幅的1.87、 1.53和 1.31倍。第五页，共四十页。1998-2007年，中国 国内生产总值、可支配收入和工资等指标增幅远远超过房价，美国正好相反。与我们普遍感觉房价快速增长不同的是，我国居民实际购房能力在逐年提高。因此，中国本轮房价上涨具有坚实的经济基础，而美国房地产市场存在泡沫。第六页，共四十页。二、美国房地产市场为什么会出现问题？我们认为，主要包括以下三个方面：美国房地产价格上涨幅度高于经济发展增幅房地产市场中投资（机）类和二次置业推动房价上涨美国金融市场宽松，房地产次级住房贷款快速增加，金融体系的风险增大第七页，共四十页。1.美国房地产价格上涨过快，市场出现泡沫在2004-2005年房价出现大幅增加，远远快于美国经济增速；房价上涨过快，居民收入增速下降，消费者还贷压力不断加大，家庭支付能力下降，违约风险开始集中暴露。房地产市场出现泡沫。第八页，共四十页。2.房地产市场中投资（机）类和二次置业者进一步推动了房价上涨美国新家庭数量和房屋开工量?自94年以后，美国房屋新开工量大于新组成家庭数量。住房投资性逐年需求增大。?住宅具有居住和投资价值双重属性，吸引了众多的投资者和投机者购房。?随着经济的发展家庭居民收入的增加，二次置业者加入到购房市场，进一步推动美国房价的上涨。第九页，共四十页。3.美国金融市场宽松，房地产次级贷款快速增加美国次贷规模发展图在金融体系强有力的支撑下，投资性购房和二次置业的增加及次级贷款的推出，美国房地产市场出现快速发展；与此同时，大量依托房地产的金融衍生品出现。而这些衍生品存在较高的金融风险。第十页，共四十页。当美国贷款利率上升，居民还款压力增大，经济危机爆发房市不景气，利率上升，众多收入不高的购房者还款压力增大，导致居民不能按时还房贷，信贷违约风险集中暴露，由次级抵押贷款衍生出来的金融衍生品出现问题。因而引起华尔街金融危机，最终形成波及全球性的经济危机。第十一页，共四十页。美国金融危机的出现，恰好印证了美国房地产市场的过度繁荣是没有经济根基的事实。第十二页，共四十页。三、1998-2007年中国房地产价格上涨原因分析第十三页，共四十页。问题的提出 中、美房地产市场比较研究的结论是对整个中国房地产市场普遍或一般性的看法，为了对这个问题更深层次的认识，我们分城市进行研究。为了获取数据的方便，我们提取了中国35个大中城市的前十位和后十位。 前十位城市分别是：上海、北京、广州、深圳、天津、重庆、杭州、青岛、宁波、成都。 后十位城市分别是：合肥、太原、呼和浩特、南宁、乌鲁木齐、兰州、贵阳、银川、海口、西宁。第十四页，共四十页。GDP与房价的相关性研究（1/4） 对前十位、后十位城市分别进行回归分析，我们发现这两组城市的房价与GDP有很强的相关性。第十五页，共四十页。GDP与房价的相关性研究（2/4）从前十位城市房价指数与国内生产总值之间相关行分析来看，除个别城市，如广州、深圳、上海等城市，相关系数R2值都在0.9以上。城 市R2值上海0.895083北京0.909072广州0.518978深圳0.781139天津0.975048重庆0.948294杭州0.974019青岛0.978394宁波0.937836成都0.964691?相关系数R2通过EVIEWS 3.0 得出。第十六页，共四十页。GDP与房价的相关性研究（3/4）城市R2值海口0.87446西宁0.97293南宁0.96798合肥0.90695太原0.9891兰州0.98294呼和浩特0.97457银川0.83908贵阳0.95079乌鲁木齐0.70179从后十位城市房价指数与国内生产总值之间相关性分析来看，相关系数 R2较高。?相关系数R2通过EVIEWS 3.0 得出。第十七页，共四十页。GDP与房价的相关性研究（4/4） 很强的相关性仅能说明房价与GDP之