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商业地产开发方案和关键节点 商铺是房地产行业对狭义商业地产的一种专用名称 .商业用房开 发是指房地产开发企业以有形商品销售场所作为投资对象的房地产开 发活动。开发企业以货币投入，以房地产开发行为为实施投资，创造 出具有商业价值的房地产商品，并据以获得商铺开发的房地产和商业 利益。因此，商业地产开发是房地产和商业的双重开发。在实施商业 地产开发，编制项目开发方案时,相关的内容就要多得多，根据多年 的实践经验，一个完整的开发方案至少要包括以下的具体要素： 1、资金运作方案 2、项目实施方案； 3、营销方案； 4 、招商方案； 5、推广和品牌方案; 6、人员班子方案； 7、专业机构的合作方案。 在上述方案明确以后，要对整个开发流程加以控制，主要控制 的关键节点如下:谢谢阅读 一、市场条件判断 开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行 初步分析判断。该判断可以称之为初判断:不进行针对项目微观角度的 分析,仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应 商业地产项目的可行性，并对该项目的定位有个宏观的思考。感谢阅读 因为商业地产的形式种类比较多，而且各种商业地产形式都存 在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人 们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资 建设大型商业地产项目。谢谢阅读 如果已经取得土地了，就必须进行突破性、竞争性的思维，找出精品文档放心下 载 1 项目的出路。 二、项目位置选择 商业地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。 实际上，并不是所有的地方都适合做商业地产的开发，只有某个地 方具备了相应的条件后，才可以做。谢谢阅读 商业地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房 地产相比差异性大。一个住宅社区、一幢写字楼所要解决的客流局 限性在一定范围内,但商业地产则不同，所要解决的客流会随着经营 状态的变化发生倍增，也会发生锐减.当一个商业地产项目的客流发 展倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。感谢阅读 针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团 队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选择。谢 谢阅读 在混合性的项目中，商业用地布置也十分重要。 三、判断可发展规模 在完成商业地产选址工作后，需要针对特定项目选址进行市场 前景及可发展规模的可行性分析，即确定该项目的市场基础，周边 商圈涵盖人口的情况，可能的客户流量,客户流产生的项目营业额及 项目的可发展规模等一系列相关问题。谢谢阅读 很多咨询机构分析时使用的方法是以市场调查为基础，建立相关 分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量 ,依据对所在地区 人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额 ,再参照所 在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商 业地产项目的规模。不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据 信息取得的渠道不同,分析结果可能有很大的不同。比如,有些咨询机 构在为商业地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息，并在 分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点， 但缺点也是明显的.有些强调市场调查的咨询机构在做商业地产感谢阅读 2 项目的市场分析时充分发挥其优势,依靠其大量调查信息，建立全方 位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断 ,假设较少，结论更具时 效性。感谢阅读 在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特 定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性 判断.虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性 ,但需要做初 步确定，同时在后面的环节中可以进行丰富和调整。谢谢阅读 四、项目土地取得及政府许可 完成商业地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目感谢阅读 土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商通过市场 “招、拍、谢谢阅读 挂”的途径从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发