房地产行业2023年中期策略：走出停滞期，诞生新格局.docx

目录 1 2023 年地产核心指标预测：销售+1.4%，新开工-5.1%，投资-2.3%， 竣工+7.0% 7 1.1 我们预计今年核心指标将在低基数基础上有所修复，投资修复晚于销售，但投资增速回正难度略大 7 1.2 销售：预计 2023 年销售面积增速+1.4%，销售金额增速+5.4% 7 1.3 房地产投资与新开工：预计 2023 年投资增速-2.3%；预计新开工面积增速-5.1% 9 1.4 竣工：预计 2023 年竣工面积增速+7.0% 12 杠杆拐点：行业整体驱动由财务杠杆向合作与经营杠杆转移 14 房地产行业综合杠杆水平 2018 年已经出现拐头向下的趋势 14 财务杠杆：2018 年后整体行业财务杠杆下行趋势明显，预计未来将延续下行趋势 19 经营杠杆：房企在预收账款端加杠杆空间将缩小，上下游占款的利用程度仍然较高 24 合作杠杆：自 2016 年以来不断提升，未来或仍将延续上升趋势 27 从国际比较来看，未来我国房企的负债率仍有进一步下降的空间 29 利润率拐点：能级较高的城市销售利润率 2022 年开始初现改善，行业 结算利润率的拐点或于 2024-2025 年出现 31 全国层面，住宅项目销售利润率 2023 年出现微幅改善 31 城市层面，百城房地比改善的拐点早于全国，且高于全国 32 从房企角度，央国企房地比相对更高且 2023 年出现明显改善 35 当前行业结算利润率处于历史最低位，预计将于 2024-2025 年出现改善 36 市场结构拐点： 从增量到存量、从购买到租赁、从刚需到改善性需求 转变 39 我国房地产目前仍是增量市场为主，正从增量转向增量与存量并存 39 市场需求的消化正从购买为主转向购买+租赁并存，我国租房规模将持续提升 41 改善提升是未来支撑市场的主流 44 竞争格局拐点：从以民企主导的市场转向央国企主导的市场，参与主 体更趋多元 49 我国房地产已从以民企主导的市场转向央国企主导的市场 49 参与主体更趋多元化，轨交、城投、建筑系企业拿地增多 52 民企中区域深耕型房企以深耕细作抵御行业下行 56 投资建议 58 风险提示 59 图表目录 图表 1. 2023 年地产核心指标预测 7 图表 2. 2023 年销售面积增速为 1.4%，销售均价增速为 3.9%，销售金额增速为 5.4% ...................................................................................................................................8 图表 3. 我们预计 2023Q2-Q4 全国商品房销售面积同比增速分别为 3.1%、2.5%、 3.0%，销售金额同比增速分别为 6.8%、4.8%、5.6% 8 图表 4. 我们预计 2023 年 Q2~Q4 销售面积增速分别为 3.1%、2.5%、3.0% 9 图表 5. 我们预计 2023 年 Q2~Q4 销售均价增速分别为 3.6%、2.3%、2.5% 9 图表 6. 我们预计高能级城市率先修复，三四线城市相对承压 9 图表 7. 2023 年房地产投资预计可达 12.98 万亿元，同比增速预计为-2.3% 9 图表 8. 2023Q2~Q4 房地产投资同比增速预计分别为 9 -6.0%、-2.1%、6.5% ......................................................................................................9 图表 9. 土地购置面积的增速与 2 个季度前的百城土地成交建面增速趋势基本一致10 图表 10. 我们预计 2023 年施工面积较 2022 年同比增长 5.6% 10 图表 11. 我们预计 2023 年房地产开发投资额中土地购置费和工程款的增速分别为- 2.8%和-1.9% 11 图表 12. T 季度新开工面积增速与 T 和 T-1 季度的土地购置面积增速均值趋势基本一致 11 图表 13. 2023 年新开工面积预计可达 11.45 亿平，同比增速预计为-5.1% 12 图表 14. 2023Q2~Q4 新开工面积增速预计分别为-12%、5%、10% 12 图表 15. 我们预计 2023 年商品房竣工面积分别可达 9.2 亿平，同比增速为 7.0% 13 图表 16. 房地产行业的杠杆可分为经营杠杆、财务杠杆和合作杠杆三类 14 图表 17