房地产批量精装修项目的施工管理及项目交付核心要点解码.pptx

;批量精装修工程管理系列课程介绍;胡冶明老师，1985年毕业于同济大学建筑工程系，有7年建筑设计院工作经历、25年房地产开发管理经历。曾经先后担任大连万达、美国李名仪建筑事务所、深圳知名地产企业高级经理职位，现兼任清华大学深圳研究生院房地产总裁班客座教授，深圳市汇铭精装工程参谋创始人，是目前国内房地产批量精装修领域的著名专家。;目 录;第一章：住宅批量精装工程总包、分包、专项分包管理;;甲方工程管理部;;2、批量精装修施工与毛坯房施工的差异比较分析;1、装修单位与总包方交接应符合的根本条件;3、总包施工单位移交场地时界面参考;4、土建总包与装修总包各部位具体移交作法;; 〔3〕、水电安装 水：给排水系统试压完毕合格，给排水畅通无漏水；管道尺寸标高安装后符合要求；管道口位置准确，在墙地面的进出位精确；各个节口无堵塞；浴缸安装完毕。 强电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致；空调留孔正确齐平，无反坡倒水。 弱电：线管预埋准确，确认线管畅通；开关插座平齐准确，墙地面进出位符合设计要求；墙面开关是否居中应于甲方协调一致。 采暖：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐、保温施工完毕，经验收合格。 燃气：暗装的管道、阀门安装完毕，经试压合格，防腐施工完毕，经验收合格。;指标说明：反映层高范围内抹灰墙体外表平整程度。 合格标准：[0，4]mm 测量工具：2米靠尺、楔形塞尺;四、住宅精装修工程标段划分及劳动力分析： 1、批量精装修住宅工程标段划分 批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供给。因此标段划分与班组劳动力供给有关。 当前广东乃至全国的劳动力供给都比较紧张，这是一个严峻的事实。 作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大有裨益：;2、批量精装修住宅装修总包现场劳动力分析;300套住宅同时施工劳动力统计分析：;第二章：住宅批量精装工程交楼标准样板房施工管理;二、交楼标准样板房位置???择方式与工程整体施工影响分析;2、样板房在营销中心区域布置分析;3、临近地块样板房组团式布置分析;4、园林情景体验式样板房展区;5、交楼标准块样板房施工工期分析;标杆企业样板房的实测实量管理;三、批量精装修住宅工程样板房施工本卷须知;第三章：住宅批量精装施工全过程管理关键节点;2、精装修的进度方案控制：;某批量精装修工程整体方案示意图;〔1〕、开工前的准备阶段：不宜超过21天，否那么意味着和土建之间的移交出现一些问题。 〔2〕、泥水完工：自开工之日起，不超过50天。 〔3〕、乳胶漆：从开始就进场，第55天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第90天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。 〔4〕、门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不能太晚。 〔5〕、木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。 〔6〕、门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。 〔7〕、卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第80天左右装完。 〔8〕、五金件：第85天完工。 〔9〕、内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否那么工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。 〔10〕、监理、甲方的检查和整改组织：可与施工单位内部整改同步进行。甲方、监理提前介入整改是十分必要的。 〔11〕、小业主开放：第90～100天左右比较适宜。 〔12〕、入伙交付。;5、精装修工程现场施工组织中的材料加工场地、部品堆放场地;二、如何做好精装修住宅施工前的全员培训 ;批量精装修施工核心理念：工厂化制作，现场安装！;〔一〕、施工流程第一阶段：准备阶段的工作内容;〔二〕、施工流程第二阶段：无须移交阶段的工作〔以装修总包为主的阶段〕;〔三〕、施工流程第三阶段：必须移交阶段的工作〔以分包为主的阶段〕;A：当泥水绝大局部工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。 B：这个阶段的组织工作相比照较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。 C：要注重各个工程的移交质量，包括在成品保护方面的要求。要求按照各个专业的验收标准进行严格的移交。 D：这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。;〔四〕、施工流程第四个阶段：整改、验收移