同策7月上海松江佘山天安别墅三期地块定位.ppt

金地佘山天镜 D户型图4室3厅5卫2厨500.00㎡ A2户型图4室2厅4卫2厨265.00㎡ D户型图4室3厅5卫2厨360.00㎡ B户型图3室2厅3卫2厨230.00㎡ 独创九宫格及法式十字风格户型 360及500平米户型附带私家泳池 超大7.5米以上客厅采光面 一梯一户，主客及佣人三种不同入户方式 360及500平米房型主卧带密室设计 建筑风格：新古典主义 建筑外立面：采用穆玛丽顶级石材、波斯金麻石材 会所：包括私人住家酒店、下沉式网球场、spa、多功能厅等 ?项目卖点：新古典主义平墅、宽景楼距、3.5米层高、私家泳池、一梯一户、超大采光面宽、装修标准12000元/平米 第二十六页，共七十四页。 一期开售共8栋97套，约3万方，在明年2012年下半年交房 据售楼处称，目前项目正处于蓄客阶段，预约看房者较多，但是实际确定购买意向者寥寥，叫好不叫座。说明市场对这类新类型产品的接受能力尚有待提高。 均价5万/㎡左右，总价1300-1400万元，精装修，装修标准为12000元/㎡； 项目卖点：大佘山规划（共享）；低密度大平层；大栋距；中轴对称，景观布局；十字圆厅，功能分布；圈层社区；华润品牌和装修。 华润佘山九里 ?项目目前尚未开盘，处于蓄客期，客户热情并不是很高，未来去化情况有待观察，大平层别墅市场尚有待开发。 第二十七页，共七十四页。 华润佘山九里 4室2厅4卫2厨380.00㎡ 4室2厅5卫1厨330.00㎡ 4室2厅5卫2厨280.00㎡ 十字圆厅式布局 低容积率社区 主卧步入式衣帽间 十字圆厅设计入门玄关 超大南向采光面 建筑风格：法式凡尔赛风格 建筑外立面：采用新疆卡拉麦里金高档石材 会所：雪茄吧、多功能活动室等 预计8月开盘。 ?外立面卡拉麦里金、法国凡尔赛宫风格建筑、对称式景观，装修标准12000-15000元/平米，附赠露台和阳台面积。 第二十八页，共七十四页。 大平层产品 ?低密度大平层产品供应量较大，竞争较激烈， 且从目前市场反应来看，客户接受度并不理想。 是目前大佘山区域市场上首次出现的的低密度大平层项目，金地天境已开盘，目前仅去化两套；华润九里项目据售楼处称目前处于蓄客阶段，蓄客并不理想，开盘时间未定。绿城项目目前尚处规划中。 总体来说蓄客情况不理想，市场叫好不叫座，成交情况不理想，市场接受程度尚有待市场验证，市场风险度较高。 第二十九页，共七十四页。 地块信息 青浦赵巷17号住宅用地 ?大佘山地区目前还有三个已出让地块项目，容积率均在0.8-1之间，但目前规划未知，预计将包含多种低密度产品类型。 第三十页，共七十四页。 价值导向基础 高价值产品，价格高，成长性好；面积控制后，总价对于独栋别墅客户有着很大的吸引力；去化速度较好；后期存量不足 ＞ ≥ ＞ ＞ 小独栋别墅 双拼/联排别墅 叠加别墅 低密度大平层 ＞ （大）独栋别墅 价格成长性好；通过控制面积或者提升产品内部外价值可以大幅提升单价，且去化速度良好；市场后期存量有限 一般价值别墅产品，去化速度良好，主要为了消化容积率；后续供应主要来自佘山珑原项目 市场此类产品刚刚推出，市场接受度不佳，货量较充足 高价值产品，但是单总价过高，导致去化速度缓慢，价值平衡性低，供应量大 产品价值分析 ?在容积率完全实现前提下，本案产品线优先满足顺序为：小独栋、类独栋、双拼联排、叠加别墅 类独栋 联排别墅的升级，高容积率下的偏独栋产品。土地价值更好的挖掘。周边竞品还未出现此类产品。 第三十一页，共七十四页。 客户分析 第三十二页，共七十四页。 佘山核心区 佘山辐射区 大佘山区域 独栋别墅板块 顶尖富豪阶层 权贵阶层 综合性别墅区域 多次改善型客户、投资客户进入 景观资源导入 景观资源、规划配套导入 综合性别墅区域 改善型客户成为主体 景观资源、规划配套导入 客户演变 第三十三页，共七十四页。 全市性客户 客户两极分化，本地客和西区别墅客各占一半左右，有少量全市性别墅客户 本地客占据主力，有少量西区别墅客；未来随着佘山南扩，将导入更多西区别墅客户 佘山板块 赵巷板块 泗泾板块 松江新城板块 各板块客户特征 第三十四页，共七十四页。 白领阶层城市居所200-400万 中产阶层舒适居所400-600万 新富阶层享受居所600-1000万 权贵阶层奢侈居所1000-2000万 富豪阶层收藏居所3000万以上 佘山板块客户 全市性独栋别墅性客户，客户需求纯粹；代表项目：东紫园、佘山3号 早期本地客，以及全市别墅客户，主要是西区别墅客户；客户需求跨度大；代表项目：圣安德鲁斯、龙湖滟澜山 泗泾板块客户 松江产业客，以及西区别墅客户；客户需求跨度大；客户购买能力低于佘山和赵巷板块；代表项目：泗泾颐景园、同润圣塔路斯 松江新城板块客户 赵巷板块客户 松江本地客为主，有部分西区别墅客