商业地产规划设计.doc

商业地产规划设计 一、规划也能决定商业地产的成败 建筑规划打破商业地产开发"地段"至上金科玉律成为项目成败的主要因素。 1、重视选址，更要重视规划设计 2、规划设计不可迷信建筑设计单位 3、商业地产规划设计要与商业经营密切配合 二、国内商业地产规划设计目前常见的三大问题 1、忽视商业地产策划与定位在前期规划阶段举足轻重的作用 2、以消费为向导的开发模式造成商业地产规划设计草草上马 3、设计院对商业地产专业知识掌握不足 三、清醒的认识规划的尺度 1、规划是对项目发展预期的宏观决策和判断 2、规划方案是依据项目条件因地制宜的结果 (1)有远见的开发决策 (2)良好的建筑格局规划 (3)良好的商业组合 3、商业地产规划的尺度就是人的尺度 四、商业经营规划先于建筑格局规划 1、不考虑经营的商场建设造成巨大成本浪费 2、规划布局顺序是经营规划先于建筑格局规划 3、正确规划有效避免商业项目的风险 五、做好商业地产的系统规划 、外部系统规划吸引人流 1 (1)便利的交通 (2)合理设计停车体系 (3)广场有良好的聚客作用 (4)形象设计特点鲜明 2、内部系统规划引导人流 (1)物理因素 (2)建筑设计因素 (3)业态分布规律 A、合理分布主力店位置 B、按照消费者的购物目的进行业态分布 C、按照商品属性进行业态分布 D、进行业态分区设置 (4)顾客生理、心理的变化 A、人流动线简单化 B、增加商场通透感 C、设立合理的休息区 D、醒目的功能标识 六、实施商业项目整体业态规划 、购物中心业态规划的宏观因素 1 (1)项目当地的经济发展水平 城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。 (2)项目当地的商家资源 项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。目前常用的规划黄金业态比例，即一个购物中心的购物、餐饮、娱乐的面积比例是52:18:30。 2、购物中心业态规划的微观考虑因素 (1)租金水平:使不同业种合理布局以达到收益最大化 购物中心的租金支付通常有用单一租金或租金与营收抽成配合的租金给付方式。一般而言，中式餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态，整体可以承受的租金价格水平较低。 (2)面积要求:充分考虑不同商家的经营需要 (3)工程技术条件:是否与商家要求相适应 (4)业种的聚客能力:形成良性互补 (5)辅助功能需求:充分满足商家配套需求 (6)项目的人流动线:实现空间价值最大化 3、业态战略规划保障持续经营 主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。 4、业态规划组合实现旺场 (1)核心主力店的选择 在商业规划中，一般选择大型综合超市、大型百货为核心主力店。 (2)主力店的选择:业界知名业种代表 主力店应是知名业种代表，主力店的规划布局一定要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二是要有利于丰富购物中心内的业态和业种。即"同业差异，异业互补"。 (3)专门店的选择:有稳定的消费需求 (4)娱乐业的设置:活跃立体纵深区域 大型和特殊的娱乐业应该放在购物中心的顶楼或纵深区域，以活跃购物中心立体纵深区域，且易于错时经营和区隔管理。 七、合理分割商业户型 1、运用商铺分割的三大原则 (1)主题的原则 上铺的分割，要遵循主题的原则。例如，以服装为主题的商铺，进深与开间之比大于4:1，销售是不会有太大的困难，如果是餐饮，进深与开间之比就要小于4:1。 (2)人性化的原则 商铺的分割，必须遵循人性化的原则，要符合业主经营、使用的要求。分割的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。 (3)科学利用的原则 商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前提下，尽量充分利用有效空间，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。 根据路段-测算租金-测算盈亏平衡点-人流量-道路、楼梯的设计 2、商铺分割存在的问题:公摊比例过高 (1)商铺分割不规则 (2)辅助功能区太多 (3)通道分割不合理 3、高公摊的解决方法 要降低公摊面积的办法只有提高商铺的使用率，包括缩窄部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下的空间等。 记录激动时刻，赢取超级大奖～点击链接，和我一起参加"2010:我的世界杯Blog日志"活动～ 商业地产规划设计 一、规划也能决定商业地产的成败 建筑规划打破商业地产开发"地段"至上金科玉律成为项目成败的主要因素。 1、重视选址，更要重视规划设计 2、规划设计不可迷信建筑设计单位 3、商业地产规划设计要与商业经营密切配合 二、国内商业地产规划设计目前常见的三大问题 1