成都锦里城市更新案例分析.ppt

* 城市更新案例成都锦得里——从建筑垃圾堆，到 “全国文化产得业示范基地” * 发展历程：成都锦得里 武得侯祠内东得山的背后大约10多亩的土地一直处于荒得废状态，成了堆放建得筑垃得圾的地方，到武得侯祠游玩的客人从不涉足此地 成都市得委、市政得府对武得侯祠提出“一年一个变化”的要求，并且提出了要将三得国文化打造成文化产得业的思路 300多万游得客拥入锦里，3000多万得元的销得售收得入让经营者和商得家喜笑颜开 2002年以前 2004年10月31日 投得资近两千万得元的锦得里正式开市 2002年 武得侯祠博得物馆与一家文化广得告公得司合得资组建了锦得里旅游文化经得营管得理有限公司 2004年 2005年11月 2002年 锦里开始动工建设，设计的时候就有意想建成一条古得街 2015年1月 成为成都市文化旅游地标街区 * 锦里：四川文化产得业的窗口。 “在成都，有这么一条街，论历史，它非常短暂，但它现在无疑是这座城市人气最旺、知得名度最高的街道之一。” 功能定位 三国文化民得俗一条街，成都的又一个地标性建筑，武得侯祠 的旅游消得费服务配得套 消得费人群定位 成都市大众消得费阶层，外来游客，外得籍人士等 市场操作模式 由武得侯祠博得物馆为主导，地方文化广得告公 司共同参与的运得营模式，“锦里古街”的品得牌、土得地和所有店面的所有得权属于博得物馆，经得营权属于管理公司。这种体制、机制上的创新，解决了武得侯祠与“锦里古得街”共享文化资源的问题，有助于古街的可持续发展，同时也让古街逐步形成了一整套市得场化的运得作模式。 * “锦里” 是对文化、商业结合的互动式旅游景观模式的一种新探索，川得茶、川得菜、川得酒、川得戏和蜀得锦等古蜀文化共同构筑了旅游文化休闲一条街 * 锦里作为文化商业街的一个成功范本，其商得业业态的控制极好，实行只得租不得卖的策略，让锦里调整经营业态得心应手 招得商准则： 管理公司坚持“品牌唯得一准入制”，做到“一招一店”，店店风格不同，避免同质恶得性竞得争。 业得态比例 ： 购物40％，餐饮30％、休闲娱得乐30％ 锦里特色 ： 以引入很多纯粹的四川风味的商得品和服务为主，实现理想的业得态配置及封得闭式的管理。同时，锦里非常注重宣传，每年的“游喜神方”活动、大庙得会、锦里民得俗文化周等等活动，极大地提升了锦里的人气，也极大推广其品得牌力。 开发主得题街道（公得园）的模式----成都.锦里的运得营模式 锦里：一条全长仅350米、宽约４米的仿古老得街 锦得里与武得侯祠主建筑主体风格连贯配合，并保留汉得代与典型 明得清时期风格特点，历史文化韵味兼容 景观规划 商业规划 以纯粹四川本地特色商得品与服务为核心；在商得业宣传策略 上，每年举办的“游喜神方”、大庙会得与锦里民得俗文化周… 等活动 成功模式 锦里商得业街的高知得名度与大量人得流，亦对武得侯祠产生拉抬效用，如：2004年武侯祠全年门票收入为2000多万元，2006年已突破5000万元。 * 锦得里的成功可借鉴点（一）： 　官方参与的“无政得府主义” 掌管锦得里日常经营的成都武得侯祠锦得里旅游文化经得营管理有得限公司，其中武得侯祠占有公司40%的股得份，在年底结得算时武得侯祠方面除了享有股得东应有的收得益外，锦得里管得理公司每年还需向武得侯祠缴得纳定额的管理费用。 武得侯祠的入得股与智得力投入 ，对管理公司的放得权，市场化操作 　前期策划避免玩概念 确定业得态比例 ：民间小得吃占62%、工得艺品比例为32%，其他业得态为6%。具体策得划方案包括整体营得业额的保平点、所有商得家的营业额达到多少、精确预估整条街上每天需要多少游人、人均消得费又是多少…… 　坚定不移定向招得商 强势定向招得商策略：锦得里仪态万千，几乎没有经营相同项目的商得家 * 锦里的成功可借鉴点（二）： 　错位经营抱团对外 “错位经营”策略：从商得家的角度与商得业美感双重角度考虑， 竞争理念：“要竞争，让我们锦里抱成团与外界竞争” 对商得家实行末得位淘得汰 管理公司每天都会派专得人对87个商得铺进行绩效考核，若考核不合格，商得家面对两个选择，要么自行出街，要么增加房得租。 与面积无关的租得金 锦里却采取了一套独创的租得金测算法，与面积无关，而是 依据商得家一般营得业额的15%—20%的比例收取租得金。从开街到目前，锦里内的租得金已经全面提升，平均上涨了40%，这也从侧面反映了整条街的综合经得营水平至少上升了40%。