中级实务课件第六章投资性房地产.doc

第PAGE \* Arabic 22页 ? 第四章　投资性房地产 ? 本章考情分析 ? 本章主要介绍了投资性房地产的取得、持有期间及处置的会计核算。在考试中多以客观题的形式进行考核，但是个别年份中以主观题进行考核，所以考生在复习时常规知识点应以客观题掌握，涉及后续计量模式的转换应以主观题的方式掌握。 ? 第一节　投资性房地产概述 ? 一、投资性房地产的特征 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 【提示】投资性房地产应当能够单独计量和出售。（如果和固定资产或无形资产的金额没有分开，即不能单独计量和出售，那么仍应该划分为固定资产或无形资产） 投资性房地产的特征： （1）投资性房地产是一种经营性活动； （2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。 二、投资性房地产的范围 ? 范围 含义 特殊说明 1.已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权 （1）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产 （2）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地产 （3）如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产 3.已出租的建筑物 是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物 企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产 ? 【提示】投资性房地产不包括： （1）经营租入再转租的房地产 （2）融资租出的房地产 （3）计划、准备出租的土地使用权 （4）闲置土地 （5）企业自用房地产 （6）出租给本企业职工的宿舍 （7）作为存货的房地产 （8）持有并准备增值后转让的建筑物 特殊情况： 1.在建房产 只要管理当局作出正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性房地产， 以“投资性房地产——在建”科目核算。 2.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中 不重大的，如如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 【注意】考试中常见的不属于投资性房地产的备选项（包括但不限于）： ①企业拥有并自行经营的旅店或饭店； ②企业自用的办公楼； ③房地产开发企业开发的商品房； ④企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权； ⑤企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物 ； ⑥房地产开发企业持有并准备增值后出售的商品房； ⑦出租给本企业职工居住的自建宿舍楼。 【多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（　）。（根据2016年判断题真题改编） A.房地产企业开发的准备出售的房屋　　 B.房地产企业开发的已出租的房屋　 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权　 D.企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权 【答案】ACD 【解析】房地产企业发开的已出租的房屋属于投资性房产 【例题?多选题】（2018年）下列各项关于企业土地使用权的会计处理的表述中，正确的有（　　）。 A.工业企业持有并准备增值后转让的土地使用权作为投资性房地产核算 B.工业企业将购入的用于建造办公楼的土地使用权作为无形资产核算 C.工业企业将以经营租赁方式租出的土地使用权作为无形资产核算 D.房地产开发企业将购入的用于建造商品房的土地使用权作为存货核算 【答案】ABD 【解析】工业企业将土地使用权以经营租赁方式出租作为投资性房地产核算，选项C错误。 【例题?多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（　　）。（2015年改编） A.已出租的土地使用权 B.房地产开发企业开发的商品房 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼 【答案】AC 【解析】选项B，属于企业的存货；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。 【例题?多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　　）。 A.已出租的建筑物 B.待出租的土地使用权 C.已出租的土地使用权 D.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权