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2008 年珠海市某住宅地块项目前期策划 珠海 ** 地块项目前期策划 ** 工作室 报告思路 区域市场分析 <2. 客户洞察 产品特性 占位与突破 营销策略 ▲ ▲ ▲ ▲ ▲ 在开始所有工作以前先要明确的问题： 首个亮相珠海的地标性项目意味着什么？ 立足点 首个亮相 珠海的地 标性项目 思考点 怎样超越与 创新？ 资源以何种 方式整合？ 意味着 超越市场 树立新的 人居标杆 建立珠海 人归属感 超越珠海市场 研究内容 区域市场项目 起势研究 区域市场分析 1.前沿主流市场扫描 我们的战场 <2. 未来相似物业扫描 启示与借鉴 创新与突破 区域市场分析 1.前沿主流市场扫描 我们的战场 <2. 未来相似物业扫描 启示与借鉴 创新与突破 区域市场分析 核心卖点 推广主调 宣传物料 形象定位 概念主题 白色 蓝色 经典两房、三房（ 80— 150） 主力户型 前山河景、规模大，区内成熟生活配套、多种园林主题 总体均价约7400/ m2 价格 楼书， 《优生活》月刊 分 5 期开发，从 03 年到至今，联排别墅、花园洋房、小高层和高层等都有 分期 珠海一枝独秀的城中城。 总占地面积约 80 万平方米，规划总建筑面积约 150 万平方米，规划人口近 <2 万人 规模 许珠海一个未来。 南湾珠海大道 1 号前山大桥西北侧 位置 华发新城 项目 前沿主流市场扫描 华发新城 产品： 立足本土，专注 产品与细节，产品 创新，拥有较强的 市场影响力 营销模式： 品牌策略 + 精英 文化注重客户积累 区域市场分析 <2-5 房( 89-440 ) 分四期开发，有 占地约 45 万平米，建筑面积约 45 万平米 唐家湾，金唐路 333 号 海怡湾畔 联排别墅( <250-300 ) <2 房— 4 房( 90-<200 ) 主力户型 联排别墅和高层洋房 分两期开发，有超高层、高层和 townhouse 分期 占地面积9><>6万多nf ,建筑面积1<>6万多褶 占地<23584褶 总建筑面积约91<>6<>63 m2，容积率约3.9 ,总户数约580 户，车位约 700 个 规模 前山，岱山路东侧、金鸡路南侧 情侣中路与翠香路交汇处 位置 时代廊桥 万科金域蓝湾 项目 前沿主流市场扫描 区域市场分析 社区规模大，区内成熟生活配套，完善豪华会所 绿色 米黄 紫色 楼书 珠海最大规模的地 ** 式豪华住宅 海怡湾畔 交通便捷、产品丰富、注重人文气氛的建设，把与艺术为邻这一概念提出 海景，情侣路，老香洲完善生活配套、交通便捷、品牌产品价值 核心卖点 贵气色：金色 贵气色：金色 推广主调 楼书 楼书 宣传物料 西拱北别墅式生活社区 高档品牌海景楼 形象定位 时代廊桥 万科 金域蓝湾 海怡湾畔 产品： 豪宅开发路线，运作成本高 通常都走港式精品开发路线；注重产品细节营造 营销模式： 营销的核心驱动力是产品品质，项目文化与概念挖掘较少，营销 风格较务实 前沿主流市场扫描 区域市场分析 社区规模大，区内成熟生活配套，完善豪华会所 绿色 米黄 紫色 楼书 珠海最大规模的地 ** 式豪华住宅 海怡湾畔 交通便捷、产品丰富、注重人文气氛的建设，把与艺术为邻这一概念提出 海景，情侣路，老香洲完善生活配套、交通便捷、品牌产品价值 核心卖点 贵气色：金色 贵气色：金色 推广主调 楼书 楼书 宣传物料 西拱北别墅式生活社区 高档品牌海景楼 形象定位 时代廊桥 万科 金域蓝湾 金域蓝湾 产品： 高层与联排组合，注重产品品质，注重产品细节营造 营销模式： 系列营销模式 +品牌策略 注重客户的培养与品牌文化的渗透 前沿主流市场扫描 区域市场分析 社区规模大，区内成熟生活配套，完善豪华会所 绿色 米黄 紫色 楼书 珠海最大规模的地 ** 式豪华住宅 海怡湾畔 交通便捷、产品丰富、注重人文气氛的建设，把与艺术为邻这一概念提出 海景，情侣路，老香洲完善生活配套、交通便捷、品牌产品价值 核心卖点 贵气色：金色 贵气色：金色 推广主调 楼书 楼书 宣传物料 西拱北别墅式生活社区 高档品牌海景楼 形象定位 时代廊桥 万科 金域蓝湾 时代廊桥 产品： 将产品视为艺术，注重细节的营造与点缀 营销模式： 注重概念的灌输，将艺术与建筑结合，对概念挖掘深入 注重多种营销组合抢占市场 对市场反应迅速 前沿主流市场扫描 区域市场分析 启示与借鉴 本地市场多用资源取势 , 而缺少 对概念、品牌和产品本身的提炼。随 着外地品牌的进入，产品品质整体有 所提升，但创新不足，缺乏个性，同 质化严重，产品仍有很大提升的空间 区域市场分析 .前沿主流市场扫描 我们的战场 <2. 未来相似物业扫描 启示与借鉴 创新与突破 区域市场分析 珠海标志性建筑 纵观世界，但凡著名城市和地区， 几乎都少不了体现其自身特征的标志性建筑