中天广场策划推广.pdfVIP

中天廣場策劃推廣 一、前言 ………就該專案推廣思路細則及實施方案作一具體描述推廣思路及 實施方案遵循“準確、合理、領先、系統及可操性〞等原則，以求使 該專案一推出市場即贏得“滿堂紅〞 。 二、市場分析 1、 寫字樓市場調查與分析 沒有一個深入細則及科學的市場調查與科學的市場分析 ，則市場推廣 思路就是無本之木，無源之水…… 寫字樓宏觀市場分析 在房地産開發四大産品〔住宅、商鋪、寫字樓、廠房〕中，寫字樓的 各項綜合指標最能反映一個國家和地區的經濟活力狀況及走勢。因 此，購買 〔或租用〕寫字樓的客戶群最理性 ，寫字樓開發的利潤較高， 同時風險亦較大。粗略縱觀寫字樓的發展狀況，在 92、93 年房地産 一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當時的地標性物 業 “世貿中心〞就曾賣到 16000 元/M2。但伴隨著寫字樓的過度開發 和國家宏觀調控政策的實施，寫字樓的命運也最爲悲慘，以 96 年以 後的廣州寫字樓市場爲例，環市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的 月租金從旺市時的 250-350 元/M2 跌到 120-180 元/M2，跌幅近 60 ％， 且空置率仍相當高。寫字樓的蕭條直至 98 年底。1999年至 2000 年， 隨著中國即將参加世貿步伐的臨近 ，局部省市寫字樓租售市場開始升 溫，儘管大局部升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的 升幅更是達到 40％。2000 年以後，隨著中國正式参加世貿組織和國 家經濟進一步好轉，國外機構和國內企業對寫字樓將有較大的需求， 尤其是京、津、滬、穗等經濟中心和內地在地理交通上佔有重要地位 的區域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場機會 將會越來越多。 武漢寫字樓現狀分析 要分析武漢寫字樓市場，首先得認識武漢。武漢作爲湖北省省會，位 於中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九 省通衢〞之稱，水、陸、空交通發達，同時武漢也是全國重要的物資 集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜 合性特大城市，商業經濟活躍。 武漢寫字樓主要集中在商務區漢口區，高檔寫字樓售價根本在 6000-8000 元/ M2之間，租價根本在 40-70 元/ M2·月之間，，管 理費根本在 10-15 元/ M2·月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀 大廈、建銀大廈等十座寫字樓爲例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字 樓入住率在 90 ％左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都 在 40 ％以下。 武漢所處地理及發展狀況 ，在中國参加世貿成爲現實和在武漢在西部 大開發中所肩負的使命 ，注定武漢在今後的發展中將充滿著機會和活 力，也必將吸引大量的跨國集團和國內各類企業搶灘進駐武漢，武漢 寫字樓市場在今後兩年肯定會機會不少。 2、主要競爭對手分析 同質同檔寫字樓競爭對手分析〔見附表 1〕 因中商廣場專案大、檔次高，因此，其市場應在武昌區的基礎上吸納 其他區尤其是漢口區寫字樓的客源 ，故全面分析武漢寫字樓市場對本 案有莫大幫助。 武昌區寫字樓競爭對手個案分析 在武昌區與本案爭奪客源的主要爲亞貿廣場、綠洲廣場、珞珈山大 廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅爲 25％，而亞貿 廣場 B 座入住率達 100％，江天大廈入住率爲 80％，以中商廣場在武 昌區的檔次和地標地位及中商集團的影響力和號召力 ，中商廣場的低 出租率和零出售令人費解。因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻 工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對手爲亞貿廣場。 亞貿廣場經濟指標