不动产评估何去何从.docVIP

2015，不动产评估行业何去何从 在改革开放的大背景下，随着国有土地有偿使用制度和住房制度改革的逐步深入，中国的不动产估价行业应运而生。尤其在房地产业成为中国经济支柱产业的20多年里，房地产市场愈发活跃，房地产经济活动日益频繁，房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿等都离不开不动产估价。自此，不动产估价行业迎来了迅猛发展的“黄金时代”。  目前，我国的房地产估价机构超过6000家，执业的房地产估价师约3.5万人；土地估价机构约3000家，执业的土地估价师约2万人。不动产估价（包括房地产估价机构和土地估价机构)行业的从业人员接近40万人。 经历了本世纪前十年的高速度、高利润、粗放式增长之后，房地产业的生态环境也发生了巨大的变化，因而要求不动产评估行业也要勇于变革和创新。尤其，2014年国务院、发改委密集出台取消职业资格认定，放开中介服务收费，规范中介服务的一系列文件，更给我们敲响了警钟：靠行政壁垒维持的市场是不可靠的，去行政化，按市场规律办事，将是体制改革的方向。  危机与机遇并存，我们这些以不动产估价为基础成长起来的传统服务机构，不能再墨守成规，不能再固步自封。在互联网时代，在大数据时代，在房地产市场细分的时代，我们必须变革我们的管理机制，拓展我们的服务市场，创新我们的技术手段，深化我们的服务内涵，用我们的品牌去赢得市场，用我们的产品去留住客户。 一、传统的不动产估价遭遇的困境  （一）不动产估价行业进入的门槛较低，市场竞争激烈，形成了估价行业的一些潜规则。  与资产评估行业不同，不动产估价行进入的门槛低是有共识的。国务院出台取消部分职业资格认定的文件后，也预示着将来估价机构的条件不再以估价师人数作为要件，从这个角度出发，不动产估价机构在一定时期内数量还会增加。这些机构规模较小，品牌意识较差，为了能够占领市场，抢夺业务，必将开展价格战、回扣战等无序竞争，并为估价业务开展过程中的权力部门寻租创造了一定的条件。 追根溯源，问题还在于传统的不动产估价行业本身缺乏技术壁垒。虽然经过行业协会近20年的不懈努力，估价法规不断健全，估价程序逐步完善，估价标准和规范日趋严密。但对于传统不动产估价业务而言，所采用的估价方法仍然是基本估价方法，技术含量并不高，尤其一些常规估价业务，估价报告仅仅是在模板上的翻新，估价工作也仅仅是“熟练工种”。 （二）传统的不动产估价产品对行政许可事项依赖度高，产品内容单调，附加值较低。  传统的不动产估价开展的鉴证类估价，大部分都依赖于政府行政许可或者商业活动中法律法规的要求开展。因此，客户更关注的是估价报告的实用性，而并非估价报告中的具体内容；评估机构也降低了服务标准，以单调乏味的估价报告应付委托方，还可以节省开销。从而形成了恶性循环，估价机构很难在业内建立起自己的专业形象，估价报告的公信力也大打折扣。 （三）传统的不动产估价业务对客户的依赖性较大，客户意愿很大程度上影响估价的结果，难以起到客观、公正的第三方估价要求。 鉴证类报告对经济决策和商业投资决策的参考意义不大，就造成了客户对不动产估价机构专业性的质疑；再加之市场竞争激烈，为了取得相应的业务，不少不动产估价机构不顾职业操守，委曲求全，也使得客户为了完成自己的行政或商业行为，对报告中的估值提出相应的要求。 （四）不动产估价行业整体的信息化程度较低，缺乏先进的项目管理体系，估价技术手段落后，估价产品的可信度不高。  许多不动产估价机构的估价业务仍然采用手工或半手工操作的方式，缺乏内部管理或者项目管理的OA系统，没有基础数据的积累，评估案例只能通过网络查找，更不要说采取数理统计等先进的技术手段对估价影响因素进行分析判断了。这样做出来的估价报告，在信息公开透明的互联网时代，估值专业性和准确性就难以取信于客户了。 反过来，房地产经纪公司在多年的中介服务过程中积累了大量的客户资源和房地产市场数据，其对房地产产品价值的判断可能比我们的估价人员更为准确。 （五）不动产估价行业高素质人才稀缺，直接影响估价的服务质量，也影响到评估行业的创新和研发能力，制约着整个行业的发展。  评估行业属于知识密集型的行业，高素质的人才储备是行业发展的关键。然而由于传统的不动产估价业务市场竞争激烈，专业公信力弱，加之行业薪酬水平缺乏吸引力，因此很难留住高素质的复合人才。 什么是将来的不动产评估行业的人才？我认为需要符合几个条件。一是要具备专业能力和专业服务意识。要能够站在客户的角度满足客户的需要。估价产品的价值不仅仅在于估值的结果，更在于对于影响价值的因素分析，使客户能够对自己的经济行为作出预测和判断。从这个角度说来说，我更愿意使用“评估”这个概念，而不是“估价”这个概念。 二是要具有多元化的知识结构，具有解决项目关键问题的综合能力。我们知道，不动产评估实际上需