世联行_蓝光地产南昌城市深度研究项目20151119.pptx

让更多的人享受真正的地产服务; Part 1 城市宏观环境;3;4;5;6;7;8;9;10;11;12;13;14;;16;17;对外，南昌将与周边省内城市协同发展，形成 “一圈两化” 大都市圈格局，将助力南昌中心城市地位的进一步提升;对内，南昌市正在构建“双核三圈”的城市格局，规划到2020年中心城区面积将达到330平方公里，城市发展空间进一步拉大;【热点新城】九龙湖成为了南昌城区突围的第一步，其发展始终得到政府强力支持。做为未来省府板块，九龙湖将形成以商贸商务、生态科技、都市休闲为主导的绿色生态新城，成为南昌下一个“红谷滩新区”;2014年4月，《南昌临空经济区发展规划(2014-2025年)》已经获得江西省政府正式批复。根据规划，临空经济区以南昌昌北国际机场及周边服务区为核心，总共占地约223平方公里。;22;23; Part 2 房地产市场特点;25;26;27;28;【房地产政策&影响】在近一年的时间内，南昌多项房地产利好政策密集发布，从实际结果看，公积金贷款利率下调的相关政策最能对销售产生直接促进作用;30;31;32;【商品住房市场——面积】90-110㎡为市场上最畅销的面积段，该面积段的去化占比约1/3；其次110-130 ㎡和70-90㎡的户型的市场承接度较高;【商品住房市场——价格】成交单价逐渐趋向7000-8000元/㎡，该单价区间的产品在2015年已占成交份额的4成；对应的，70-90万总价的产品占据市场4成;35;36;37;38;绿地集团江西房地产事业部成立于2001?年，是绿地集团“走出上海、走向全国”的第一站。“做政府想做、其他开发商做不了或者不敢做的事”成为了绿地的发展策略;【建设项目】绿地布局紧随城市发展方向，项目主要集中在红谷滩和高新区板块，同时开始往市场外围潜力区域发展，并通过参与城市更新获取土地;【土地储备】目前土地储备主要集中在两个区域，分别位于临空经济区及老城区;【企业表现】绿地在南昌项目众多，因此近两年都位居销售榜榜首，其中绿地国际博览城销售成绩耀眼，2015年贡献了南昌绿地八成的销售额;万达集团南昌公司成立于2004年，保持亲密、相互配合、共赢共建的政商关系是万达在南昌发展的主要策略方式;项目名称;【土地储备】仅在西湖区朝阳新城板块有一块储备用地，将用于朝阳片区商业综合体—万达广场的建设;【企业表现】虽然万达采取的是纯单盘操作模式，但作为万达集团重头戏的第四代产品，销售额年年攀升，2015年前三季度销售额已远超去年全年成绩;遵循万科总公司“轻资产运营”的战略决策，在走市场化运作的同时，近年江西万科益达积极寻找合作伙伴，共同拿地操盘;开盘时间;【土地储备】目前储备用地分布在两个项目中，分别位于青云谱区及红谷滩新区九龙湖片区;【企业表现】2015年前期南昌万科的销售成绩主要依赖地铁时代项目，随着10月份经开区金域国际的入市，预计2015年全年的销售额可以超过2014年的28亿元;保利地产以一二线城市为深耕重点，南昌只属于其补充型发展城市，虽然属于进入南昌较早的老牌房企，但并无太大拓展野心，拿地基本走公开招拍挂渠道;项目;【土地储备】在高新区拥有一块约158亩的储备用地，将开发为保利心语花园项目，目前临时售楼处已对外开放;【企业表现】保利采取“类单盘”操作模式，其销售额主要依赖某一单盘的销售成绩，因此容易受到市场波动影响，近两年企业销售额略有下滑;;56;57;58;59;;61;62;东湖区板块范围——;【板块属性】南昌老城区之一，传统的经济、政治、文化、商务中心，市政配套成熟，经济和人口占比贡献大;【未来规划&发展趋势】 未来主要通过城市更新释放土地，增强城市承载能力，提升城市形象，同时结合地铁建设，打造地铁商业轴;【土地交易】东湖区土地稀少，供应量直接受城市更新进程影响；由于优越的区位地段优势，因此成交楼面价远远高出市均水平，2014年达到了5873元/㎡;【楼市交易】客户能承受的单价基本在1.2万元/㎡以内，总价集中在90-150万之间，面积段以81-120㎡为主;【成交排名——商品房】城市高价格板块，2015年均价超过1.1万/㎡；去化情况良好，但总量偏低，预计今年去化保持在10万㎡左右;【成交排名——商品住房】从量上看，商品住房在量和价上的变化趋势与整体商品房供应成交保持一致;【成交排名——商业】属于板块小众产品，近两年年均去化量不超过5000㎡；平均售价在16500元/㎡左右;【未来供应】东湖区未来供应量稀少，目前已知确切会上市的仅约3万㎡，均为住宅产品，3个月即可去化完毕，因此未来板块内竞争压力小;【客群特征】客户基本来自老城区，以政企高管、个体户、企业中高层客户为主