物业前期介入培训.pdf

物业前期介入管理 雷大乾 一 物业前期介入概述 目录 二 开发各阶段物业前期介入工作要点 三 物业前期介入注意事项 扁鹊的医术 魏文王问扁鹊曰：「子昆弟三人其孰最善为医？」 扁鹊曰：「长兄最善，中兄次之，扁鹊最为下。」 魏文侯曰：「可得闻邪？」 扁鹊曰： 长兄於病视神，未有形而除之，故名不出於家。 中兄治病，其在毫毛，故名不出於闾。 若扁鹊者，鑱血脉，投毒药，副肌肤，闲而名出闻於诸侯。 现 状 现 状 重建设而轻管理 在传统意识中，国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施 工单位的事，物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物 业管理无关。所以，以前国内的物业管理公司普遍对前期介入不重 视。过去的管理实践经验和教训证明——物业管理介入的时间越早 越好！ 物业服务特点 1、直接面对业主，知道并了解业主需求。 2、公共配套的直接使用和维护主体。 3、在解决和处理问题中具有丰富的经验。 物业公司的上述优势正是地产公司所欠缺的，因此地产开发环节需要物 业前期参与，将这种经验与优势延伸到工程开发环节，尽可能减少问题发 生，达到预防目的。 物业前期介入的作用 优化设计，完善设计细节 提高房屋建造质量 保证物业的使用功能 有利于 加强对所管物业的全面了解 后期管理工作的进行 树立物业公司的形象 物业前期介入的职责 物业公司分别由前介对口职能部门和项目物业服务团队承担物业前介工作， 以集中入住前6个月为工作交接的节点。 前介对口职能部门 1. 设置专职前期介入岗，加入地产项目开发团队 ，负责物业前介工作的具体落实。 2. 在前介各阶段，通过充分的调研、审图、沟通，向地产项目开发团队提供与物业服务相关 的意见建议，并予以跟进。 3. 根据项目开发进度需求编制并提交项目物业服务启动相关测算，即物业项目启动费。 4. 通过对产品、客户、市场的充分调研及分析，确定项目未来物业服务模式及定位，并测算 与之匹配的物业服务费，编制项目物业服务可行性分析报告并提交地产项目开发团队审核。 5. 协助地产公司进行物业服务单位选聘的相关工作。 6. 在物业前介各阶段组织协调物业公司内部专业资源开展相关工作。 7. 协助和指导项目物业服务团队在项目封顶之后的物业前介工作。 物业前期介入的职责 项目物业服务团队 1. 确定项目物业服务团队负责人及工程前介人员，承担与前介对口职能部门工作交接后的物 业前介工作。 2. 对物业前期建议的现场落实工作进行跟进；对隐蔽工程、施工样板进行现场检查；对设备 设施的安装工作进行跟进、调试和试运行。 3. 对项目共用部位及共用设施设备进行承接查验；受项目部委托实施各专项服务。 物业前期介入与项目开发对接示意图 物业前期介入与项目开发对接示意图 立项 了解项目自然情况 规划方案 容积率，车位比，组团划分围墙 形式，配套及物业用房等 地