新建茶馆屋项目前期策划报告.ppt

* 01 建筑规划设计原则及理念 1.1 开放化 1.2 统一化 1.3 人性化 1.4 精细化 功能规划布局及示意 2.1 项目经济技术指标 2.2 总体功能布局示意 项目总体规划建议 * 1.4 客户定位 1 公寓板块 项目名称 购房客户构成 白沙晶城 以东塘、候家塘附近私营业主、公务员和原住居民为主要购房客户，同时有部分以投资为目的的购房 客户 建鸿达·华都 东塘商圈私营业主，中年投资者 汇富中心·中堂 购买住宅客户主要为青年白领居多，部分有一定经济基础的中年投资客户；写字楼客户多为有一定经 济基础的中年投资客户，部分客户购买用于自用。 七彩丽都 25-45岁单身男女，中年投资者 印象天心 市内青年白领，周边原居民，部分投资客 他城 年青白领、单身贵族和附近居民 新青年公寓 周边的原住居民，有置业意向的青年人，有部分是青年公寓的老客户来新青年公寓二次置业和来自市内的投资客户。 二零七六 周边居民占20%左右，湘雅附二、东塘周边工作白领占40%左右，市区投资者占40%左右 中盛·小家碧寓 主力客户：部分桂花路、公交新村等周边居民，白领以及退休老年人。25-30岁的青年人约40% ，主 要用来自住或暂时安家 ；31-45岁的中年人约35%，多为二次置业，主要用于投资；退休老年人占 25%，主要购买95.13-108平方米的房子。 周边项目客户分析 小户型公寓产品目前主力购买客户为年轻白领与周边投资客。 * 辐射客户 重点客户 核心客户 本区域企事业单位员工、周边原居民、投资客 东塘、侯家塘商圈私营业主，商圈内工作白领 市内中青年白领 1.4 客户定位 1 公寓板块 客户描述 我们的客户，他们： Sunny 、Style 25-32岁左右，以单身、两口之家为主。 年轻、阳光、有活力、有自信的一群人，每个人都拥有自己鲜明的个性， 他们受过良好的教育，具有成熟的价值观， 他们厌恶呆板的生活，追求变化与刺激， 同时，变化的生活中必须可以实现自我、品味、享受。 他们是： 生活的前进者，长沙城市发展的中坚力量 一群为明天而活的人 一群即为家人亦为自己活着的人 * 1.5 户型定位 1 公寓板块 户型配比 户型 面积区间（㎡） 总户数比例 单房 30-40 16% 一 房 45-50 54% 两 房 60-80 30% 总计 / 100% 在项目内部设置居住公寓功能，满足目标客户群体的居住需要。 劳动路 砂子塘路 * 1.6 价格预估 1 公寓板块 1、以市场比较法估算价格： 参考周边项目目前价格水平，目前市场整体消化情况，预计本项目酒店式公寓均价为 4200-4500元/㎡ 2、预计本项目于2009年入市，考虑市场上升及项目品质打造的附加值影响： 本项目入市售价4300-4600元/㎡ * 目前长沙写字楼物业主要集中在五一路和芙蓉路交汇核心处； 长沙现有的商务楼宇无论硬件还是软件都距离甲级或5A写字楼存在一定距离，中心区高层项目外观类同，欠缺真正个性； 项目处于城市副CBD辐射区域，周边企业、工厂、小型服务公司较多，有一定的商务氛围，但相对不足； 目前长沙出台措施，商住楼内办公可注册公司。 2 写字楼板块 2.1 项目写字楼物业属性 物业定位思考： 城市金三角·个性商务办公旗舰 物业定位： * 主题定位 特色 商务公寓 项目特征 大区位优越,小区位欠佳 市场需求 商务/居住；中小户型；投资/自用；新颖时尚 竞品定位 写字楼/商务公寓/酒店公寓/商住公寓/居住公寓 2 写字楼板块 2.2 项目写字楼主题定位思考 * Boutique Business Apartment 个性精品 ? 商务公寓 （BBA） 2 写字楼板块 2.3 项目写字楼主题定位 * Boutique Business Apartment—— BBA商务公寓五大内涵 1、设计与创意无处不在，倡导创意型商务与体验型商务 2、凸显国际化、未来化，空间富有弹性，可以适应未来多变的需要 3、眼之所见都是风景（空间与建筑小品），让商务充满趣味，可以给商务人士创造非凡的体验 4、根据业主偏好，提供精细化、个性化的贴心服务 5、具备较搞的投资价值和自用价值 个性商务人士的乐园 2 写字楼板块 2.4 主题定位阐释 * 为什么打造 Boutique 商务公寓 ？ 1、全球领先的新型物业理念，可以为项目带来创新和差异化的“垄断价值”； 2、东塘商圈作为长沙知名度极高的传统商圈，其核心商圈的物业对全市消费群体有强