福州市物业管理现状分析.docx

福州市物业管理现状分析丁 琼(福州市社会科学院，福建 福州 350004)摘要 福州市物业管理现状分析 丁 琼 (福州市社会科学院，福建 福州 350004) 摘要：随着福州市房地产业的迅速发展和物业管理服务的市场化，对物业管理的制度性建设显得十分重要， 《福州市物业管理若干规定》应运而生。该规定实施后，福州市物业管理取得一定成效，但也存在一些不足和问 题，因此及时修改《福州市物业管理若干规定》是一项紧迫的任务。 关键词：物业管理；物业服务；业主；福州 中图分类号：F719 文献标识码：A 文章编号：1674－1072(2011)01－0077－03 改革开放以来，随着房地产市场的迅速发展， 商品化住宅成为我国城市社区居住形式的基本社会 单元。“物业”从香港地区传入内地，成为与我们生 产生活息息相关的重要元素。“物业管理”也随着住 房体制的市场化改革而被引入我国。“物业管理”有 广义和狭义之分。国务院《物业管理条例》对“物 业管理”下了狭义的定义：“指业主通过选聘物业服 务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同 约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生 和相关秩序的活动”。人们期盼通过规范物业管理以 保证自己的权益不受侵害。《福州市物业管理若干规 定》的出台正是福州市对本市范围内物业管理的一 项重要的制度建设，有效提升了物业管理待业整体 服务水平和工作效率；然而从具体实施情况看，也 存在一些不足和问题，有待进一步规范和完善。 一、福州市物业管理取得的成效 《福州市物业管理若干规定》的实施对福州市 物业管理产生重要影响。现行《福州市物业管理若 干规定》由 2004 年 8 月 31 日福州市第十二届人民 代表大会常务委员会第十六次会议通过，并由 2004 —————————— 收稿日期：2010-11-02 年 12 月 3 日福建省第十届人民代表大会常务委员会 第十二次会议批准，自 2005 年 1 月 1 日起施行。该 条例以“规范物业管理活动，维护业主和物业管理 企业的合法权益”为宗旨，以国务院《物业管理条 例》和福州市实际为依据制定，共有四十条。可以 看到在它的立法过程中社会各方的博弈，以及博弈 所产生的新格局。 (一)物业行业规模基本形成，从业人员队伍不 断壮大 随着《福州市物业管理若干规定》的实施，物 业管理的生存环境、法制环境改善的同时，福州的 物业管理规模、管理领域逐渐扩大，市场化、专业 化逐步提高，从业人员队伍不断壮大。截至 2009 年 3 月，福州市已有物业服务企业 435 家，其中一 级资质 2 家，二级资质 13 家，三级资质 303 家，暂 定三级企业 117 家。全市实施物业管理的房屋面积 达 4778 多万平方米，物业管理覆盖率达 55.5%。全 市共有近 2000 个有物业服务的小区，从业人员 38700 多人，2008 年行业经营年收入 8.463 亿元， 经营总成本支出 7.96 亿元，上缴税收总额 5400 多 万元。[1] 作者简介：丁琼(1982- )，女，福建顺昌人，福州市社会科学院研究实习员，厦门大学在职硕士研究生，主要从事法 学研究。 77 福 州 党 校 学 报2011 年第 福 州 党 校 学 报 2011 年第 1 期 总第 128 期 理覆盖率达 45%。[3] (三)业主委员会的作用未能充分发挥 业主委员会对沟通业主与物业服务企业之间的 关系有着重要作用，但是福州范围内业主委员会的 作用尚未能得到充分发挥。 1．业主委员会数量少。以鼓楼区为例。2009 年，鼓楼区已有 467 个物业管理项目实施了物业企 业服务，服务总建筑面积约 1572.08 万平方米，约 占辖区物业管理覆盖率的 42%；全区仅有 262 个物 业项目成立了业主委员会，约占小区数的 25%。[4] 2．业主委员会运作难。业主委员会在现实运作 中出现较多的矛盾和问题，如业主委员会内部议事 制度、决策机制不健全；业委员人员组成复杂，人 员素质良莠不齐等。其中一个重要问题就是业主委 员会工作得不到广大业主的支持。例如，2007 年， 福州日出东方小区业主委员会组织一次业主大会， 通过了小区公共车位要收取租金的决议。但是决议 通过后却无法实施。原因在于受到利益损失者的坚 决抵制，使得业主委员会主要成员成为利益损失者 “炮轰”的对象，却没有一个业主站出支持业主委 员会执行决议内容。心灰意冷之下，这个业委会团 队成员纷纷辞职。 3．业主委员会换届难。受业主委员会委员工作 时间、业主委员会资金等限制，再加上工作得不到 广大业主的理解和支持，使业主委员会换届工作难 以开展。以鼓楼区为例。2008 年，届满需换届并收 到鼓楼区房地产管理局物业科发出的《关于业委会