宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程.docVIP

宁波市国有土地上房屋征收 评估技术规程（试行） 第一章 总则 第一条 为规范国有土地上房屋征收评估行为，使房屋征收评估结果公平合理，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《房地产估价规范》以及市政府《关于贯彻实施国有土地房屋征收与补偿条例的若干意见（试行）》（甬政发〔2011〕96号）等法规和有关规定，结合本市实际，制定本规程。 第二条 本市国有土地上的房屋征收评估以及对评估结果进行复核、鉴定行为适用本规程。 第三条 被征收房屋价值评估目的统一表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。 产权调换房屋价值评估目的统一表述为“为计算被征收房屋与产权调换房屋之间的差价提供依据，评估产权调换房屋的价值”。 第四条 被征收房屋价值估价时点为房屋征收决定公告之日。产权调换房屋价值估价时点应当与被征收房屋价值估价时点一致。 第五条 房屋征收评估方法主要有市场法、成本法、收益法等。对交易案例较多、可比性较好的住宅评估应当选用市场法，对市场交易案例少、可比性差的工业厂房等房屋评估可以采用成本法，对有明显收益的房屋评估适用收益法，房地产评估机构应客观分析，合理选用相应的评估方法。选用其他评估方法的，其技术标准应当符合《房地产估价规范》。 第六条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 第七条 房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，见角进元，精确到元。 第八条 房屋征收评估报告的有效期为“自出具正式评估结果之日起至项目征收补偿结束时止”。 第二章 住宅评估 第九条 采用市场法评估住宅的技术路线为: （一）设定被征收住房的比准案例； （二）选取可比交易案例； （三）对可比交易案例进行交易情况、交易日期、区域 因素和个别因素修正； （四）确定被征收住房的评估比准价格； （五）确定被征收住房的评估价格。 第十条 评估机构应在征收项目的区域内根据被征收房屋的基本状况设定一套住宅作为被征收房屋的比准案例，设定比准案例的技术标准为:砖混二等结构，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），房龄15年，建筑面积（略），无室内装修。 设定的比准案例缺乏可比交易案例，或被征收房屋某些类型与比准案例可比性较差时，评估机构可以根据实际状况对比准案例的设定标准进行合理调整。 第十一条 选取可比交易案例应符合下列技术标准: （一）从房产交易登记机构的实际交易案例中准确选取足够（3个或3个以上）的可比交易案例； （二）选取的交易可比案例应与比准案例在同一或相当供求范围内,在结构、用途、规模、新旧程度、档次、权利性质等相同或相似； （三）有足够可比交易案例时，可比交易案例的房屋结构应当与比准案例一致； （四）可比交易案例的成交单价相互间的价格差异一般不宜超过20%；在交易案例相对较少的情况下，差异一般不应超过30%； （五）可比交易案例应为正常交易价格或可修正为正常交易价格； （六）成交日期与估价时点接近，一般为估价时点的前3个月内，在交易案例相对较少的情况下，最长不得超过估价时点前12个月； （七）可比交易案例应至少包括下列内容：交易双方目的，房屋基本状况，成交价格，成交日期等。 第十二条 可比交易案例各项因素修正应符合下列技术标准: （一）交易情况修正：排除交易行为中的特殊因素，将可比交易案例的成交价格调整为正常价格。由评估机构判断，交易情况修正值（A）取值范围80-120。 （二）交易日期修正：将可比实例在其成交时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正值（B）可参照国家统计局或中国指数研究院公布的宁波市二手房住宅价格指数变动率环比计算得出；在无价格指数变动率的情况下，交易日期修正值由评估机构判断房地产价格的变动情况确定，但总调整率不得超过20%。 （三）区域因素修正：将可比交易案例在其外部环境状况下的价格调整为比准案例外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括：环境景观、规划限制、交通便捷度、 公共配套设施、商业网点、物业管理情况等影响房地产价格的因素。区域因素修正值（C）的技术标准详见附表一。 （四）个别因素修正：将可比交易案例在其个体状况下的价格调整为比准案例个体状况下的价格。由于房屋征收评估的特殊性，仅对个别因素中的结构、层次、朝向、使用年限的差异进行修正。个别因素修正值(D)的技术标准详见附表二。 （五）以上四项修正因素的综合调整率（交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数）不得超过30%。 第十三条 确定被征收房屋评估比