房地产金融课件6.ppt

第七章、利率、汇率变化与房地产 教学目的与要求 通过本章学习，要求同学们在了解利率及其影响因素的基础上，熟悉IS—LM模型，重点掌握利率对房地产投资的影响，利率变动对房地产消费的影响；在了解汇率及其影响因素的基础上，重点掌握汇率变动对房地产投资市场的影响。 教学重点与难点 利率变动对房地产消费和投资的影响，汇率变动对房地产投资的影响 教学时数与方式 教学方式： 讲授、案例、讨论 教学时数： 主要内容 第一节 利率的基本概念 一、利率的概念 二、基准利率与无风险利率 1. 基准利率是指在多种利率并存的条件下，其他利率会相应随之变动的利率。 2. 在市场经济中，基准利率是指通过市场机制形成的无风险利率。由于—— 利率 = 机会成本补偿水平 + 风险溢价水平 所以，无风险利率也就是消除了种种风险溢价后补偿机会成本的利率。 3. 由于现实生活中并不存在绝对无风险的投资，所以也无绝对无风险利率；市场经济中，只有国债利率可用以代表无风险利率。 4. 有的中央银行规定对金融机构的存、贷利率，也称基准利率。其中，如中国人民银行直取基准利率字眼，并必须执行；有的不用基准利率字眼，其意义在于诱导市场利率的形成。 三、实际利率与名义利率 1. 在借贷过程中，存在着通货膨胀（±）的风险。 2. 包括补偿通货膨胀风险的利率是名义利率；从名义利率剔除通货膨胀因素是实际利率。 3. 公式： 四、利率期限结构 1. 各种利率大多包括期限长短不同的品种，如活期存款利率、一年定期存款利率等。“期限结构”反映的是利率与期限的相关关系。 2. 一个经济体的利率期限结构，通常选择基准利率——如国债利率——的期限结构代表。 五、即期利率与远期利率 1. “即期利率”与“远期利率”在利率的期限结构中是一对重要的术语、概念； 2. 即期利率是指对不同期限的债权债务所标明的利率（复利）； 3.远期利率则是指隐含在给定的即期利率之中，从未来的某一时点到另一时点的利率。 如一年期和两年期的国债利率分别为2.25%和2.40%： ——两年期的国债1 000 000元，到期的本利和是 1 000 000×（1+0.024）2 = 1 048 600元 ——持有两年期国债的第一年，应与持有一年期国债无差别；从道理分析，如按一年期国债利率计息；在一年期末，其本利和应是 1 000 000×（1+0.0225）＝1 022 500元 ——如果买的就是一年期国债，这时就可自由处理其本利和。假如无其他适当选择，把本利和再买进一年期国债，到第二年末得本利和 1 022 500×（1+0.0225）＝1 045 506.25元 1 045 506.25，较之1 048 600，少3 093.75元。 ——买两年期国债，其所以可多得3 093.75元，那就是因为放弃了在第二年期间对第一年本利和1 022 500元的自由处置权。这就意味着，较大的效益是产生于第二年。如果说，第一年应取2.25%的利率，那么第二年的利率则是 （1 048 600÷1 022 500－1）×100 = 2.55% 这个2.55% 就是第二年的远期利率。 4. 远期利率使债权债务期限延长的价值具有了定量的说明。 六、到期收益率 1. 到期收益率相当于投资人按照当前市场价格购买债券并且一直持有到期满时可以获得的年平均收益率。 2. 基本思路：设当前债券的市场价格与“债券现金流的当前价值”相等，即决定当前实际起作用的利率。 “债券现金流的当前价值”是指：从当前到还本时为止，分期支付的利息和最后归还的本金折合成现值的累计额。 3. 到期收益率使不同期限从而有不同现金流的债券收益可以相互比较。 七、收益率曲线 1. 收益率曲线是对利率期限结构的图形描述。