电白区城镇土地定级与基准地价更新.pdf

电白区城镇土地定级与基准地价更新 成果汇编 电白区国土资源局 广东卓越土地房地产评估咨询有限公司 二〇一八年十二月 目 录 1 工作范围及地价内涵1 1.1 工作范围1 1.2 基准地价内涵2 2 电白区基准地价更新成果3 2.1 商业路线价3 2.2 级别基准地价5 2.3 各用途土地定级结果8 3 各用途基准地价修正体系24 3.1 商服用地基准地价修正体系24 3.2 商业路线价修正体系28 3.3 住宅用地基准地价修正体系29 3.4 工业用地修正体系35 3.5 公共服务用地修正体系38 3.6 其他用地类型修正系数42 I 电白区城镇土地定级与基准地价更新成果汇编与应用指南 1 工作范围及地价内涵 1.1 工作范围 本次电白区城镇土地定级与基准地价更新的工作范围为电白区中心城 区及各建制镇的城镇规划区域，包括电白区水东片区、陈村片区、林头镇、 霞洞镇、黄岭镇、那霍镇、沙琅镇、罗坑镇、观珠镇、望夫镇、马踏镇、岭 门镇、麻岗镇、旦场镇、树仔镇、沙院镇、小良镇和坡心镇的城镇总体规划 区或各镇建成区。评估总面积约328.24 平方公里。评估范围详见图1-1-1。 工作底图采用《茂名市城市总体规划（2011~2030 ）》（公示稿） 《广东 省茂名滨海新区城市总体规划（2012-2030 ）》 《广东茂名水东湾新城总体规 划（2013-2030 ）》 《茂名市电白区水东片区控制性详细规划》、各镇城镇规 划图、电白区影像图等为基础进行底图技术处理。 图1-1-1 电白区城镇土地定级与基准地价更新工作范围图 注：红色范围线为本次基准地价更新评估范围。 1 电白区城镇土地定级与基准地价更新成果汇编与应用指南 1.2 基准地价内涵 基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均 开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、 工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土 地权利的区域平均价格。 本次基准地价是指熟地条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使 用年期，设定土地开发程度条件下，分用途的土地使用权价格。具体是指： 商业路线价内涵：估价期日为2018 年5 月1 日，设定容积率为2.0 ，土 地使用年期为 40 年，土地开发程度为“三通一平” （即宗地红线外通路、供 电、供水，宗地红线内场地平整），宗地标准宽度设定为4 米，宗地标准深度 设定为10 米条件下，商服用地土地使用权的区域首层楼面地价。 商服用地基准地价内涵：估价期日为2018 年5 月1 日，设定容积率为 2.0 ，土地使用年期为40 年，土地开发程度为“三通一平” （即宗地红线外通 路、供电、供水，宗地红线内场地平整）条件下，商服用地土地使用权的区 域平均单位面积地价和平均楼面地价。 住宅用地基准地价内涵：估价期日为2018 年5 月1 日，设定容积率为 2.0 ，土地使用年期为70 年，土地开发程度为“三通一平” （即宗地红线外通 路、供电、供水，宗地红线内场地平整）条件下，住宅用地土地使用权的区 域平均单位面积地价和平均楼面地价。 工业用地基准地价内涵：估价期日为2018 年5 月1 日，设定容积率为 1.0，土地使用年期为 50 年，土地开发程度为“三通一平” （即宗地红线外通 路、供电、供水，宗地红线内场地平整）条件下，工业用地土地使用权的区 域平均单位面积地价。 公共服务用地基准地价内涵：估价期日为2018 年5 月1 日，设定容积 率为2.0 ，土地使用年期为50 年，土地开发程度为“三通一平” （即宗地红线