房地产投资基金式解析20170219.pptxVIP

房地产投资基金模式解析;目录;4;;;券商、基金子公司;4;房地产投资基金的基础架构有三种：债券投资、股权投资和夹层投资（明股实债、股债结合等），详情如下：;在上述基础投资架构下，投资机构根据融资企业、融资项目的实际情况，在上述三种基础架构上衍生出了以下几种主流投资架构：;在上述基础投资架构下，投资机构根据融资企业、融资项目的实际情况，在上述三种基础架构上衍生出了以下几种主流投资架构：;4;一、房地产投资母基金案例 1、深圳XD城市发展投资合伙企业（合伙企业） 该基金成立于2015年8月5日，执行事务合伙人为XD资本管理有限公司，其出资情况经穿透后皆为XD集团出资，管理规模51亿元，经可查X息显示，目前已对外投资了3笔，其中1笔分别占股深圳市HTTX房地产开发有限公司、深圳市HT城市广场开发有限公司67.2%股权，其余2笔投资情况不明。根据投资类型，该基金为房地产FOF投资基金，投资结构为股、债结合型。其详细投资结构如下：;;一、房地产投资母基金案例 3、Hr证券·ZD金控城市更新投资基金 ZD金控与Hr证券资管三部对接，拟共同发起100亿元规模的城市更新投资基金，用于ZD金控旗下3个项目的拆迁补偿费、审批规费、土地出让金缴纳及后续建设等。资管三部分析项目后，提出成立房地产投资基金的模式，交易结构如下：;二、房地产投资并购基金案例 前海ZJ·ZGC高端公寓并购基金 深圳市前海ZJ集团是香港XX旗下的一家基金管理公司，其以房地产投资为核心，在成立3年以来成功收回的两只房地产投资基金均以收益率超过100%著称。其前海ZJ·ZGC高端公寓并购基金总规模约7.8亿元，并购交易对手为新加坡KD·XX阁，并购面积约2.1万㎡，并购+装修成本约4万元/㎡，销售均价约8万元/㎡，最终净利润约3亿元。前海ZJ基金采用劣后+夹层+优先的方式发行并购基金，获取了超高收益。其交易结构如下：;三、房地产旧改基金案例 某X托·XX旧改项目投资基金 某X托于近期发型了一笔房地产旧改投资基金，其投资项目为旧村屋城市更新项目，项目进度为刚通过村民股东大会（未立项，预计2017年3月立项）。某X托发行9亿元结构化X托计划做优先级LP，其旗下某基金管理公司做GP，以股+债的形式按项目进度分三笔投资项目，当前首笔款项已投放。;4;一、监管方面 2017年2月13日，中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（简称“4号文”），文件对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。其中规定，如果资管计划要投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅项目的，协会将暂不予备案。 　《备案管理规范第4号》文件 禁投房地产的私募资产管理计划 　　1、委托贷款 　　2、嵌套投资X托计划及其他金融产品 　　3、受让X托受益权及其他资产收（受）益权 　　4、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权 　　5、协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式 而具体城市包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京等16个，未来还将根据住建部的相关规定适时调整范围。 　　房价上涨过快热点城市有： 　　北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都 此外，为防范监管套利行为，文件还将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，切实避免资金违规流入房地产调控领域。;根据2016年4月15日出台的《私募投资基金募集行为管理办法》，私募机构募集资金而未在中国证券投资基金业协会备案，则为非法集资。因此上述4号文出台后，受影响的投资机构包括银行、券商、基金子公司和私募基金管理人。根据我部与部分券商、基金子公司及私募机构沟通显示，4号文出台后上述机构还未寻找到合适的应对办法。 我部在了解上述情况后与总部资管四部做了分析与对接，对4号文和交易所根据证监会相关条款发布的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（以下简称“《分类监管函》”），深圳的城市更新融资应不属于4号文监管范围。详情如下： 根据《分类监管函》，房地产分类如下： 普通住宅地产： 　　房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者仅用于居住（保障性住宅除外） 保障性住宅地产： 　　房地产企业按照政府要求为中低收入住房困难家庭开发的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房、棚户区改造、旧住宅区改造等构成，区别于由市场形成价格的普??商品住宅。 商业地产： 　　房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休