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社会转型背景下人口变动对住宅需求的影响 蔡 弘, 黄 鹂 （安徽大学 社会与政治学院， 安徽 合肥） 摘要：近些年来，房地产市场的畸形发展成为我国构建和谐社会的一个阻碍，也引发了一系列的社会讨论。国内学者对住宅需求的分析主要集中在价格、收入、利率等几个经济方面的影响因素, 但这已经无法很好解释现阶段住宅需求继续升温的现象。本文将立足社会转型，探讨人口自然变动、人口迁移变动和人口社会变动对住宅需求的影响，并据此提出稳定住宅需求的策略。 关键字：社会转型；人口变动；住宅需求 伴随争议和问题，住宅市场的发展已逐步成为社会热点，影响住宅市场发展的因素也纷繁复杂，按其性质可分为经济因素和非经济因素，其中非经济因素主要包括人口因素、区域城市因素、政策因素和个人心理因素等。本文主要就非经济因素中的人口因素展开讨论。 第六次全国人口普查资料显示，中国大陆人口已达13.39亿，较2000年第五次全国人口普查增加了7200万人口，在人口规模不断扩大的同时，家庭户规模从3.44人减少到3.10人，出生人口性别比从116上升到118，城镇人口①数量从4.6亿上升到6.6亿，流动人口从1.4亿上升到2.6亿，文盲率也从6.72%下降到了4.08%。②人口的变动势必会对住宅需求产生一定的影响，因此从人口学角度入手，通过分析2000年到2010年人口变动引起住宅需求改变的社会现象更显示出其理论和现实意义。需要说明的是，本文讨论的住宅需求是指狭义上租房需求和购房需求，简言之就是自住需求。 一、人口自然变动对住宅需求的影响 （一）人口数量增加决定住宅总需求上升 经济学中“刚性需求”是指为了满足自身生存需要而产生的需求，住宅属于生活必需品, 人们为了满足生存和发展的需要势必会对其提出需求，这种需求就属于“刚性需求”[1]。在这种“刚性需求”作用下，住宅需求始终伴随人口数量变化而在总体上发生改变。 “计划生育”政策落实的30余年间，由于人口基数庞大，每年依旧有大量净增人口。截止第六次全国人口普查，中国大陆较2000年底净增人口达到了近7390万，相当于2010年底3个澳大利亚人口的数量。伴随人口增长，我国房屋竣工面积也从2000年底的80715万平方米上升到2009年底的245402万平方米，9年时间增加了两倍以上。③人口与房屋建筑面积同步增长的趋势与人口对住房提出的“刚性需求”密切相关，因此人口数量的逐年增加极大地刺激了住房总需求的上升。 （二）家庭户规模缩小直接刺激住宅需求上升 “家”用英文可以表示成“family”、“home”、“house”。“family”指家的组织概念；“home”指家的精神概念；“house”指家的实体概念[2]。每一个家庭都需要一个栖身之所，也就是需要一个“house”来承载家庭，我们通常称其为“户”或者“家庭户”。如今在社会经济和生育观念的影响下，家庭户规模发生了显著的变化。 第六次全国人口普查数据表明平均每个家庭户的人口为3.10人，比第五次全国人口普查减少了0.34人，家庭户规模由多子女家庭向“核心家庭”转变，家庭人口结构也从“金字塔”型转向了“倒金字塔”型。在“金字塔”型的家庭人口结构下，家庭人口规模呈指数增长，如今不断分解成一个个“核心家庭”。 在总人口一定的情况下，家庭户规模越小意味着家庭数量越多，每一个家庭都需要一个“house”来承载，这种家庭户规模缩小的趋势直接刺激了住宅需求的上升。 （三）年龄结构变化引起住宅需求先升后降并引起未来对老年住宅需求的上升 从年龄亚文化群来看，由于不同年龄的消费者在行为方式和消费需求上表现出明显的差异性，因此人口的年龄结构变化趋势对我国住房需求产生着深刻影响。 构成住宅需求主要有青年、壮年、老年。青年人（15-39岁）处于事业上升阶段, 收入相对较高, 负担较轻, 尤其是新婚夫妇（25-35岁）, 他们对住宅的需求量较大, 是购房的主力军；壮年人口（40-59岁）处于事业定型阶段,收入稳定, 但此时家庭负担重, 子女教育费用, 父母赡养支出, 同时在养老保险和医疗保险等社会保障制度不完善的情况下, 必然加大其预防性储蓄, 因而其置换住宅的动机比较谨慎, 住宅需求不是很强烈；老年人口（60岁以上）处于收人锐减阶段, 多数已退休, 并拥有居住时间较长的住宅, 此时他们大部分不选择置房[3]。以北京市为例，2010年随着“京十五”的出台，39岁以下购房者比例达到了74.70%[4]。 目前，我国15-64岁和65岁及以上人口上升速率明显加快，从2000年到2010年，15-64岁人口比重增加了4.4%，65岁及以上人口比重增加了1.9%。④④在出生人口增速逐步放缓的前提下，老年人口的比重会逐步增加，导致人口老龄化加速。这种人口年龄结构的变动趋势直接带来了有