精品文案-精编物业工程工作手册.doc

精编物业工程工作手册 第一章 公司简介 3 第二章 新职员上岗提示 4 第一节 服务理念 4 第二节 业主消费心理相关知识 4 第三节 在服务过程中的注意事项 4 第三章 工程维修人员岗位职责 5 第一节 工程主管岗位职责 5 第二节 工程维修人员岗位职责 5 第四章 工程设备管理制度 6 第一节 维修班工作制度 6 第二节 维修班交接班制度 9 第三节 工具管理制度 9 第四节 特约维修管理规定 11 第五节 房屋维护制度 11 第六节 空置房检查制度 15 第七节 共用设施巡视检修制度 15 第八节 紧急事件处理程序 15 第九节 定期检查项目一览表 17 第十节 配电室工作制度 19 第十一节 柴油发电机工作制度 22 第十二节 电梯管理制度 24 第十三节 中央空调管理制度 25 第十四节 水泵房工作流程 26 第十五节 纯净水系统管理制度 29 第五章 常用维修工具使用方法 30 第一节 万用表 30 第二节 钳形表 33 第三节 场强仪 35 第六章 维修工作安全注意事项 39 第七章 电气防火、防爆措施 40 第一节 电气火灾的起因 40 第二节 电气设备的灭火方法 41 第八章 工作流程 43 第一节 配电室工作程序 43 第二节 柴油发电机管理程序 44 第三节 风机房工作程序 47 第四节 电梯工作程序 48 第五节 中央空调管理程序 55 第六节 消防系统检查保养工作流程 62 第七节 二次供水管理规定 64 第八节 安防工作程序 65 第九节 给排水系统工作制度 66 第十节 给排水维护工作程序 69 第十一节 土建维修工作程序 73 第十二节 特约服务及标准 77 第十三节 公区水电维修流程 79 第十四节 空置房管理工作程序 80 第十五节 装饰装修管理制度 81 第十六节 工程前期介入及房屋接管验收标准 86 第十七节 缺陷设备运行工作程序 94 第十八节 监视和测量装置控制程序 96 第十九节 计量纠纷处理工作程序 98 第二十节 突发事故的处理 99 第二十一节 应急应变处理解决方案 104 第二十二节 爆炸紧急情况处理 105 第一章 公司简介 第二章 新职员上岗提示 第一节 服务理念 为您想得更多，为您做得更好 第二节 业主消费心理相关知识 一、花钱买服务。 二、消费就是追求心理、生理上的满足感、优越感、自尊感。 三、业主总是对的。 四、我的理由是最重要最紧迫的。 第三节 在服务过程中的注意事项 一、三人以上对话，要用互相都懂的语言。 二、不允许模仿他人的语言、声调和谈话。 三、不允许聚堆闲聊，高声喧哗或高声呼喊另一人。 四、不与住户争辩。 五、不讲有损公司形象的言语。 六、不允许在任何场合以任何借口顶撞、讽刺、议论业主。 七、不讲粗言恶语或使用歧视、污辱性的语言。 第三章 工程维修人员岗位职责 第一节 工程主管岗位职责 一、在管理处主任的统一领导下,全面负责小区工程维修管理工作。 二、负责组织制定本小区设备，维修保养计划、工程改造计划、设备购置计划、设备更新计划，并组织实施。 三、组织制定各岗位职责和操作规程。 四 、根据小区设备设施实际情况,制定人员编制和能耗、物耗计划,并进行能耗、物耗控制,降低运行及维修成本。 五、负责新建小区的工程前期介入及接管验收工作。 六、负责小区装修管理和空置房管理工作。 七、负责设备设施的运行及维护保养工作,并协助相关部门进行大、中修及工程改造。 八、加强与业主（住户）的沟通和联系，做好客户投诉的解释、处理工作。 九、同供电、供水和供气等相关职能部门保持良好的关系，并配合其工作。 十、组织员工培训,不断提高下属员工的服务意识、安全意识和专业技能，防止出现人身设备安全事故。 十一、坚持“养护重于维修”的原则,督促下属进行有计划的设备设施维护保养工作。 十二、负责对下属员工的考评工作。 十三、完成管理处主任交办的其他任务。 第二节 工程维修人员岗位职责 一、负责公共设施、设备的检查、维护、保养、检修工作。 二、作好设备运行记录及巡检记录。 三、协助工程主管巡视装修。 四、及时处理报修工作。 五、完成水电气抄表工作。 六、为业主（住户）提供有偿维修服务。 第四章 工程设备管理制度 第一节 维修班工作制度 一、认真作好设备运行、保养、维修等记录，对重大问题及时上报工程主管。 二、认真填写设备运行记录，并于每月底将记录交工程主管。 三、在工作中应当着装整齐，配带工作牌、精神饱满。 四、遇自来水爆管、煤气事故等急修，则在接到通知后