商业地产基本知识培训(何荣智)解读.ppt

商业——生意、买卖 零售业——有关商品销售终端的行业 业态——面向某类目标顾客的商店营业形态 业种——面向顾客某类用途的商店营业种类 商业地产——用于经营用途的房地产形式 品牌——标识、区别企业及其所提供的商品或服务的综合标识 商家品牌 商品品牌 餐饮品牌 百货店 department store(Dept．) 商业发展趋势——国际经验 国内零售业态所处的生命周期位置 商业模式发展规律 商圈分析基本概念 城市商圈形成规律 ※按市场形式分类：大型商厦、专业市场、小区商铺 ※按物业用途分类：购物中心、小区配套商铺、专业市场、批发与商贸中心、餐馆及美食广场等五类 ※按建筑特征分类：商业大厦、社区商铺、邻街商铺、步行街露天商铺、地下商城等五类 ※按物业区位分类：商业区物业、住宅区物业、近郊物业 ※按经营方式分类：统一经营物业和分散经营物业 ※按经营类别分类：综合经营项目和单一经营项目 ※按销售方式分类：销售物业、租售物业、出租物业 ※按物业户权分类：产权物业、非产权物业 招商策略——以大带小主力店?次主力店?品牌商家?小商户 大型超市——沃尔玛选址要求 家电连锁——苏宁电器选址要求 西式快餐——肯德基店铺要求 商业项目的招商谈判 商业物业营销/招商六大误区 误区一：商铺销售了，商场成功了 误区二：只要做好物业管理，就可以不要商业管理 误区三：以地段优势作为核心优势，忽视定位设计 误区四：“返租”是最有效的促销手段 误区五：先租后卖，租得好就会卖得好 误区六：主力商户进驻是商业物业的必杀技 合理的人流动线促进商业经营 包括平面人流动线规划和垂直人流动线 平面人流动线： 平面形式的形态、室内步行街的形态；核心店与主力店的实力、数量及摆放位置 中庭的形态、大小、数量及位置 餐饮区及娱乐设施的规划 环境设计，含空间环境、景观与绿化小品、照明设计等 垂直人流动线： 垂直交通组织 中央空间是垂直人流动线设计的重点 垂直商品组合； 以上各方面其实是相互影响、相互融合，共同组成了丰富多彩的人流动线系统。 适宜的空间尺度及休闲的环艺设计 室内室外空间尺度对人流动线、视觉效果、心理都将产生影响： 过道宽度的一般在3米以上，有的在4.5米以上，甚至有的个别宽度达到7米以上；宽度三米被认为是舒适的底线 中庭直径或长宽一般在10－50米之间，10米左右的中庭仅仅是为了安排自动扶梯上下，20米左右的中庭即可以布置一些景观或小品，以使环境优化 室内步行街宽度一般在12米左右，让人们感觉比较舒适 地面瓷砖尺寸中高档购物中心一般使用60cm×60cm或以上，而40cm×40cm或30cm×30cm或30×60cm的瓷砖使用于中低档购物中心 社区商业规模定位 商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系 规模定位中主要考虑的因素有： 区域的商业市场容量； 市场整体租售状况对项目规模的影响； 项目的商业属性（外向型、中间型或内向型）； 主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）； 竞争性项目对项目规模的影响； 市政规划对项目片区商业规模的影响； 项目自身条件对规模的影响等等。 社区商业 社区商业业态组合规划 超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态 业态组合规划原则： 社区商业的基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业的三大基本业态 租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态 是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况 能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围 符合商铺建筑设计技术指标。 社区商业 四、 商业项目招商基础 招商首先是“间谍战” 潜在商家有哪些，他们在哪里，作为招商人员要心里清楚，将不同商家划分开来 招商其次是“遭遇战” 招商通常是“三步曲”，从初次接触---深入沟通---促成合作，不是说与商家沟通的次数越多越好，而是每次的沟通要有效率 招商还要打“心理战” 知己知彼，百战不殆，潜在商家在想些什么，要些什么，招商人员在接触过程中多问，多听，不要急着表态 商圈的要求： 临近交通主干道，1.5公里范围内人口10万以上，2公里范围内常住人口可达到12--15万人 核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳 物业的建筑要求 物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米 层高不低于5米，