商业地产策划书解读.ppt

商业市场分析 业态与区位关系 外环线 中环线 内环线 市中心 CBD 低端 高端 超市 家居建材 社区商业 中低服饰 批发市场 大卖场 中低商业 餐饮 品牌餐饮 专卖店 时尚服饰 高档服饰 精品奢侈品 旗舰店 步行商业街 区域市场研究 现有竞争项目 消费群体 商业规模 商业定位 业态组合 经营状况 入市时间 规模/交通 定位/业态 品牌组合 消费者特征 优劣势分析 未来竞争项目 区域市场研究 需求分析 需求研究方法 商家 商家访谈 消费者问卷 消费者 有代表性的 （市区/社区） 有针对性的 消费者问卷 商业业态需求度 受教育程度 政府访谈寻找公报、年鉴中无法查到的数据（交通、建筑人口规划） 商家访谈经营状况（提供拓展信息） 消费者访谈采用街头（商业节点）拦访（送小礼品） 校园发放问卷（与小学幼儿园合作，可涉及收入花费等较敏感问题） 4. 采访行业协会了解行业数据及综合情况（提供活动场所） 调研对象及方式 业态 商家名称 反馈重点 沟通结果 超市+百货 吉之岛百货 已经去看过项目并且与绿景接洽过，认为项目可以考虑，但是目前周围环境稍差，尤其是附近大树过多，昭示性差，知道北环大道改造的事情，能否进入要考市场调研后和未来周边环境的改造来确定，初步觉得如果要做就要超过家乐福才能在当地市场站住脚 可以考虑 餐饮 永和大王 是否进驻主要看周边环境，目前可考虑位置就是家乐福、新世界、华润万家三个地方，未来如果说我们引进类似吉之岛百货可以根据未来商业氛围决定，要求要临街1楼，租期10年，实用面积200㎡，项目太早，以后有了确切的定位再细谈 可以考虑 真功夫 项目位置可以考虑，实用面积250-280平左右，租期12年以上，等项目具体资料出来后再进一步洽谈 可以考虑 院线 大地影院 初步觉得这个位置可以做，具体要看实地看过之后再做仔细分析 可以考虑 商家访谈 商家访谈目的 筛选商家理由 从经营者角度看本项目发展 充分了解商家选址及对店面要求 前期接洽主力商家 有针对性地测试商家对本商业 项目的需求情况及意向程度 通过对大型、主力商家以及品牌 商家的访谈，测试本项目定位及 拟定业态的可操作性是否正确 通过访谈可在设计阶段充分了解 商家对硬件方面的需求 区域商业市场情况反馈 通过访谈，可以更好地了解商家对本项目的看法和进驻意向 市场定位 市场定位方法 市场研究 潜在机会 市场定位 消费者需求 商家需求 市场定位 市场定位结论 市场定位 商业类型 购物中心、百货商场、专业店、商业街 批发市场、奥特莱斯…… 业态组合 超市、餐饮、KTV、银行、休闲娱乐 核心消费群 租金水平 招商策略 商业开发流程比较 1 市场调研 项目定位 策划/市调公司 模式一 Phase 1 市场调研 项目定位 策划/市调公司 模式二 建筑设计 景观设计 设计公司 3 施工建设 招商 招商代理 4 主体完工 招商销售 招商代理 2 Phase 2 建筑设计 景观设计 策划/招商/运营 商家/设计公司 Phase 3 施工建设 招商率达40%以上 招商运营团队 Phase 4 主体完工 招商率达90%以上 招商运营团队 盛大开业 THANKS * 商业地产定位策划 Positioning of Retail Property Development 题外话——优秀商业策划报告的关键点 界面友好，结构清晰，推理合乎逻辑 便于撰写，便于阅读，分析思路清晰 传递特定而明确的信息 擅于使用附件 在试写报告的开场白时，可以采用这样的开头：“本报告的目的是……”。如果完成这个 句子有任何困难，说明写这份报告的必要性有待商榷。 撰写报告过程中，策划师可能会发现最初选择的报告提纲并非最好的，此时就没必要去坚持 不顺手的提纲。 原则上，除了直接证明结论或工作所产生的文件信息外，策划报告不应重复从客户那里得到 的或早为客户熟知的信息及有关背景情况的一般信息。信息的精华在于新闻。因此，报告的信息 内容应包括： --策划师首先发现的事实；--对已知事实重要性的新发现（善于挖掘统计年鉴、政府公报、公司年报等文件的信息）；--客户存在问题的解决方法及方法的正确性； 擅用附件 附录有助于把一份报告中的详细说明、清单、表格、图表等抽出来，把它们放在 报告中会打破阅读的连贯性，而且在版面上也难于安排。报告的正文应便于阅读， 便于