商业地产的财税筹划创解读.ppt

中国房地产财税咨询网 Page ? * 中国房地产财税咨询网 Page ? * 中国房地产财税咨询网 Page ? * 主讲：李明俊 中国房地产财税咨询网总裁 商业地产的财税筹划创新 第一篇章：当前房地产企业面临的税收征管环境 第四篇章: 各阶段问题的解决办法（分享案例） 第二篇章：商业地产开发阶段税务面临的问题 目录 第三篇章：商业地产运营阶段税务面临的风险 关于进一步加强土增税征管工作的通知 税总发〔2013〕67号 2013年6月20日 将土地增值税工作列入主要领导绩效考核内容 加强房地产开发项目的全流程监管 要对近几年积压未清算的项目进行全面清理 要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围 在对15个省市进行督导的基础上，2013年 7月起对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导 2012年全国税收总收入和主要税种收入表 单位：亿元 　类别 金额 比上年增长（%） 税收总收入 100601 12.1 房产税 1372.49 24.5 土地使用税 1541.72 26.1 土地增值税 2719 31.2 契税 2873.92 3.9 2012年全国房地产税收情况 2012年标杆地产纳税情况 公司 合约额 结算收入 税后利润 占比 营业税 土增税 所得税 合计 税负率 中海 892 517 150 29% 　 　 85 85 16% 万科 1412 1031 126 12% 62 47 54 163 16% 保利 1017 689 100 15% 43 38 36 117 17% 恒大 923 653 92 14% 36 30 43 109 17% 华润 355 355 90 25% 19 　 50 70 20% 龙湖 401 279 69 25% 15 　 44 59 21% 碧桂园 476 419 69 16% 23 23 24 70 17% 世茂 461 286 66 23% 16 　 36 52 18% 富力 322 304 57 19% 17 　 44 61 20% 雅居乐 331 301 51 17% 17 　 54 71 24% 土地增值税历年来的收入 全国房地产土地增值税收走势图 （单位：亿元） 房地产成本构成前三位 地价10-50% 建安费10-40% 税收5-50% 房地产税收构成前四位 70% 营业额的5% 利润的25% 增值额的 30%-60% 土地增值税 企业所得税 营业税 营业税 房产税 开发模式对税收的影响 如何合理利用建安成本？ 拆迁补偿费如何处理？ 甲方供材如何处理？ 融资成本如何计入成本？ 政府返还的土地出让金怎么处理？ 商业地产开发阶段的税务问题 租售比应该是多少为宜？ 无租使用和免租期 销售和租金如何定价？ 运营阶段的税务风险 遇到的问题： 解决思路： 收益分析： 案例分享 怎么办？ 开发阶段应该怎么安排？股权怎么设定？ 成本如何摊销？ 后期出售应该怎么处理？ 商业地产税务如何创新 “税”不香…… 房地产税务管理如何创新 纳税合法化 资产阳光化 睡觉踏实化 社会和谐化 税务思维的创新 税务筹划时机要创新 不同的时机，不同的效益回报 未 雨 绸 缪 ， 从 胎 教 开 始 ... About us 关于我们 清算阶段进入筹税： 节税5% 开发阶段进入筹税： 节税10% 拿地阶段进入筹税： 节税30% 税务筹划阶段的创新 关系第一，专业第二 专业 第一，关系第二 第一次创业 第二次创业 税务视角的创新 合法 合理 一方面降低税负 一方面降低风险 利用税务 筹划的好处 关注过去 规划未来 税务筹划 税务关注点的创新 4个主要观点 最好的筹划时机在项目前期 最大的筹划空间在土地成本 最高的筹划人不是财务总监，而是老板 最佳的筹划应从战略、经营、财税三个层面立体开展 新形势下商业地产税务创新的基本思路 建材 房地产价值链 开发 可研 设计 建材 园林 代理 甲供材 广告 装修 商业地产不同开发阶段税务创新 公司成立阶段的税收筹划。 公司的所有制形式、股东个数、股份结构、注册资本多少、股本金的出资形式等。 拿地阶段的税收筹划。 以什么方式拿地，各种形式的地怎么拿最税负最低，如国土部门摘牌拿地、别的公司转让、收购别的公司项目、政府部门处置资产等。土地证是办一个还是分开办多个、土地款怎么支付、如何适当考虑在拿地过程中增加土地成本等。 商业地产不同阶段的税务创新 规划设计阶段的税收筹划 主要是一个项目是商业部分和住宅部分的比例，住宅中的大户型和小户型的比例各占多