2009成都上半年房地产市场分析报告.ppt

优禾营销 成都上半年房地产市场分析报告 今年上半年成都市区共成交住宅面积700万㎡，超过了08年全年600万㎡的水平，较07、08年同期分别增长40%和117%。出现了一个强势反弹的迹象。 从最近几年的供求情况来看，今年上半年首次出现了供不应求的局面。这主要是受08年影响，很多开发商推出较小体量的住房来试探市场。上半年主要是消化开发商之前剩余住房为主。随着市场的好转，估计下半年供应量将会出现一个集中井喷的时期。 从上半年的整个价格走势来看，除了春节期间是传统的淡季加之打折促销，整个市场的均价出现了下降以外，其他月份都是节节攀升。真个上半年销售均价月环比增加3%。其中4—5月份环比增幅达4.62%达到了一个高峰。上半年的成都主城区的销售均价约为5400元/㎡。 从上半年销售的户型区间来看，60—99㎡的户型占到了整个户型销售的65%。而去年占销售六成以上的户型区间在75—95㎡。今年有向小型化趋势发展的迹象。同时今年40—59㎡的小户型的销售也占到了14%。整个上半年中小户型的销售约占80%。这也侧面反映出上半年刚性需求比较旺盛。 从价格上看，客户更倾向于总价不高于50万的户型。在相关部门的调查中，愿意支付50万购房的客户仅占不到10%。很多刚性需求的客户往往经济承受能力不是很强，总价50万可以说购房的一道坎。从单价跟总价不难看出中小户型受青睐的程度，70—80左右套二的户型市场接受度比较高。 成都上半年销售金额及销售面积前三企业 成都上半年销售金额及面积前十项目 2009年上半年土地市场情况 棕树村地块 该地块位于科华—棕树板块，该板块周边配套相当成熟，交通便捷，属于城南比较成熟的区域。目前该区域在售项目为万科·金色海蓉全装修项目，均价约为8500元/㎡。其他较新的二手毛坯房均价在6500元/㎡。 该地块成交溢价82%，也证明了开发商对该区域的信心。预计未来项目为两栋18层电梯公寓，销售均价7000元/㎡上下。 金沙地块 小结：今年上半年土地市场可谓不温不火，推出的土地无一流拍。同时住宅用地还拍出了较高的溢价。可以说这些反应了开发商对整个市场的信心。虽然土地拍出了较高价格，但是土地成交规模较小。这主要是由于上半年政府仅拿出较小体量的土地试水市场，随着市场信心的建立，预计下半年将会有大宗的土地走向拍卖台。 二、楼市表现原因分析 外因 经济因素 2009年上半年，成都经济在全球金融危机的大背景下仍然保持了较快的增长。据统计数据显示，今年一季度成都GDP增速为12.3％，明显超过6.1%的全国平均水平。这种增长主要来自三方面的支持：一、成都经济不依赖于出口因而受外部因素影响较小；二、以基础设施为代表的固定资产投资增长明显；三、以电子信息产品制造业、石油化工工业、食品饮料及烟草工业为代表的几大产业保持平稳增长。 同时成都政府加快了旧城改造的步伐。尤其是城东企业生活区的大面积拆迁以及政府鼓励货币安置拆迁户等为房地产市场提供了大量的优质客源。在旧城改造上成都政府计划投资150亿，计划拆迁户达9.7万。 政策因素 1）金融机构对开发商的信贷逐渐放宽。度过了最艰难的08年，银行对开放商的贷款不再苛刻。手头有了钱的开发商也不需要在降价促销，回收资金了。而对消费者一向是追涨不追跌。（羊群效应）可以说这也是上半年房地产价格上涨，销售火爆的一个重要原因。 2）为了刺激购房，银行对购房者的先后几次下调购房贷款利率。从8.5折到如今的最低7折以及延长公积金贷款年限，降低首付成数等都很好的刺激了上半年的楼市。 3）震后政策 震后成都政府为了稳定楼市的健康稳定发展，提出了一系列的购房优惠政策。包括购房减免契税（契税应缴地方政府的65%全免）以及购房补贴（买不同户型的房子可享受政府补贴总房款的1%—2%不等）等。也极大的推动了上半年楼市的快速上扬。从五月份成都楼市的成交量就可见一斑。由于政策截止日期到5月31号。因此五月份出现了一个购房高峰期当月成交面积207万㎡，即使在07年楼市最火爆的时候最高月成交面积也才153万㎡。 内因： 刚性需求的释放 随着经济情况的好转以及一些利好的政策的刺激，2008年被压抑了很久的刚性需求，选择在2009年集中释放。该刚性需求客户主要包括：外地客户（震区、为子女在成都买房等）、拆迁补偿户（成都计划未来拆迁户达9.7万，其中今年3.25万户）、以及需要成家的年轻一代。 粗略估计今年成都的拆迁户将消化约200万㎡的住房。 从新建住房的入住率上我们基本可以看出，目前成都房地产市场基本上是以自住型需求为主导的市场。 投资者又重新转向房地产 据悉今年1—6月份新增贷款额达到了7万亿，远超过政府制定的09年新增5万亿的目标。大量信贷资金的释放增加了资金的流