万科集团扩初设计阶段的成本控制.doc

扩初设计阶段成本控制标准 【知识目录】：成本管理部—各阶段优化—扩初阶段设计优化方法 【关键词】： 扩初设计、成本控制 【文章简述】：本文介绍扩初设计阶段成本控制重点。 【关联文档】： 【允许查阅人员】：集团全体员工 扩初（初步）设计阶段成本控制重点 建筑、结构方面 明确结构含量控制指标： 向设计院下发“施工图结构设计成本控制要点”，明确结构含量设计限额。 结构含量中需要将各部位含量细化便于以后估算控制，如果遇到山地建筑等地形比较复杂而设计院不肯签订设计限额指标时可以采用地上限额，地下部分过程控制的方法来签订设计合同。 限额后一定要设立合适的奖惩措施保证条款可执行。 选择最优基础形式及埋深： 根据详勘报告，设计院初步估算进行设计，审核设计院选用的基础类型及基础设计的经济合理性。一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础、复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替)、筏板、预应力管桩、方桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩。 明确合理结构布置，复核结构参数：提供结构（桩）计算书 技术管理部与设计院就各结构参数作深入探讨与交流，力求得到合理结构形式、合理柱网布置、合理结构构件尺寸、合理结构计算参数、安全、最经济结构参数。其中重点审查：结构计算时输入的荷载值、结构计算参数、结构计算结果、结构构件的几何尺寸及配筋率。 结构含量指标计算： 成本管理部根据设计院提供的设计电子稿或者白图计算钢筋含量及混凝土含量，保证钢筋含量及混凝土含量控制在目标成本范围内，并及时反馈技术管理部、设计院，以便进一步优化。 验算时注意：要抽取基础，首层，标准层，天面层等来予以验算，确保结果不会偏离太远。估算结果符合目标成本要求后再出施工图纸。 如果局部或者全部指标超标需要分列细项详细分析超标部位原因，并将结果发给技术管理部和主管结构优化的工程师以及相关领导，推进设计优化工作完成，遇到特殊情况确实需要超标的要报主管领导审批同意后在进行下一部的设计工作。 复核建筑控制指标： 复核窗地比、外墙面砖、涂料、石材比例等，控制在目标成本内。 配合设计开展节能方案估算比选，选择符合节能要求的成本最优方案： 提供节能计算书，包括门窗外墙不同组合方案下的计算结果 在立面方案已经确定的情况下，节能方案经济性优先顺序为：减小窗墙比加厚外墙砌体材料外墙聚苯颗粒砂浆外墙保温板采用LOW-E玻璃。 部品材料选配标准应尽量与目标成本估算标准保持一致。 复核部品材料设计选用表，不符合项要与技术管理部协商解决方案并进行相关成本估算分析。 精装修方面 室内精装修：根据确定的装修标准，实行限额设计，控制在目标成本内。减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用，便于提高经济采购批量。 公共装修：装修方案确定后，估算售楼处面积（销售、办公面积分开）、会所、大堂、电梯厅成本是否在估算成本内。 根据装修建筑尺寸，选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。 材料档次的选择主要以满足功能性需求为主，并综合考虑后期维护成本。 减少精装房的差异，对应不同建筑产品的装修方案统一材料选用。便于提高经济采购批量。 安装 估算比选高压柜、低压柜不同品牌、型号、及不同组合方案情况下成本。 变压器（不同单台容量）组合方案的比选： 规格在1250KVA以内单台容量越大，单位容量费用越低。在需求总容量不变情况下，选用变压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。但若实际使用容量不能达到或接近本台较大变压器容量的、会形成空转，在按变压器计量收费情况下，电费可能较高，单台容量要综合评选。 规格1250KVA以上变压器价格昂贵，建议不选。 配电主干线路不同材料、不同敷设方式、不同走向方案比选： 一般情况下，价格递增顺序为；电缆+电缆穿刺接头，电缆+预分支接头，母线槽；防火桥架（或线槽）+普通电缆（或阻燃电缆）敷设方式，普通桥架（线槽）+耐火电缆的敷设方式。当然回路较少时采用导线（或电缆）穿管（阻燃管价格远低于镀锌钢管）方式可能更省，具体综合估算。 室外供配电线路设计优化： 市政供电线路引入： 在场地、环境允许情况下，架空线路最省。 当影响环境采用电缆时，单线电缆截面规格不得超过300mm2，避免再行选大一级（或大一级以上规格）、产生浪费。 在线路最短原则下，首选铠装沿市政已建电缆沟敷设。 当在线路最短原则下市政无已建电缆沟、而延长线路就可利用市政电缆沟时，要根据实际情况估算在延长线路条件下利用市政电缆沟敷设与自行新建电缆沟或采用直埋敷设方式时的最优方案。 一般情况下，敷设方式不同时的价格从低到高排序为：利用市政已建电缆沟→直埋+过路套管→全程穿管→自行新建电缆沟。 电缆沟深度、宽度在满足有关要求前提下要控制在规格最小范围内。 小区配电线路：最省方案排序：铠装电缆直埋+过路套管→导线