第二章 地租理论与区位理论.pdfVIP

第二章地租理论与区位理论（房地产经济学理论的基础）

第一节地租理论

地租的含义

地租是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付

给土地所有者的代价，这种代价可以以货币形式、非货币形

式，或者由土地使用方提供等价资产或劳动。地租是土地所

有权在经济上的实现形式。

地租是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，土地

所有权性质不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。

经济学意义上的地租仅指“是为使用土地的原有和不可

摧毁的生产力而付给地主那一部分的土地产品

地租理论的产生和发展过程

古典经济学

庸俗经济学

现在西方经济学

马克思主义的地租理论

现代西方经济学中地租理论地租的边际生产力理论

（1）边际生产力理论

投入土地的资本和劳动产生的报酬刚好与生产费用相

等时的报酬为边际报酬，边际报酬乘以投入土地的资本劳动

量为一般报酬，所投入资本和劳动产生的总报酬减去一般报

酬的剩余生成物，在一定条件下转变为地租。

马克思主义的地租理论

解释了地租产生的原因、条件和源泉

三个阶级：土地所有者农业雇佣工人租地农场主（资

本家）

土地所有权的经济实现

资本主义地租的实质：是农业资本家为了取得土地使用

权而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价

值。它的本质上是农业雇佣工人所创造的剩余价值的一部

分。土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权得以实现

的经济形式。

级差地租

级差地租12的区别

转化时间和方式不同，地租额的高低是在土地出租时在

租约中确定的。地租额一经确定后，在租约有效期间，由农

业资本家连续追加投资所生产的超额利润，全部落在农业资

本家手里。但到租约期满后，土地可能产生的级差地租II，

在缔结新租约时，就会全部转归土地所有者占有。

绝对地租

绝对地租的实体表现为农业中的超额利润

来源：

一、在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的

条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其

生产价格的差额。产品价值-生产价格。

二、农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件

下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格

高于其价值的差额。市场价格-产品价值

垄断地租

产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租

具有特殊的自然条件土地→名贵又非常稀缺产品→垄

断价格出售→超额利润→垄断地租→土地所有者手里

这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定，

城市地租的含义

指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银

行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。

社会主义条件下的地租归国家所有：

一、社会主义土地经营垄断使城市土地级差生产力转

化为级差地租

二、社会主义土地所有权垄断使垄断利润转化为绝对

地租

城市级差地租

在农业部门，土地的丰度和地理位置共同起作用，但以

丰度为主，由它决定着级差地租量的多少。而城市土地，则

以地理位置为主，由它决定着级差地租量的多少。

一、城市级差地租1：城市土地位置优劣不同必然产

生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产

力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土

地所有权和使用权的垄断及其分离，使这种超额

利润转化为城市级差地租I。

二、由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生

产力，这种级差生产力也必然转化为级差超额利

润，进而转化为城市级差地租II

城市绝对地租

城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要

使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租——由所有

权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。

城市绝对地租是由农业地租调节的。城市绝对地租的量不是

该土地作为农业用地时的绝对地租量，而是作为农业用地时

的全部地租，即绝对地租和级差地租之和

地租与土地价格