房地产行业2024年投资策略分析报告：供需重塑，低成本，恒大，碧桂园，万达，万科.pdf

证券研究报告

供需两端重塑，低成本走出危机

房地产行业2024年中期投资策略

2024年5月6日

核心观点

1.明确房地产发展新模式，消化存量+优化增量。2024年以来，中央层面连续出台政策频出，五年期LPR大幅下调25BP，房地产融

资协调机制不断推进，我们预计房地产行业后续长时间内持续保持宽松政策。截至3月末，房地产融资协调机制白名单审批同意项

目数量超2100个，总金额超5200亿元，房地产项目风险化解取得重要进展。

2.行业整体销售下滑，百强房企市占率下降。统计局数据显示，2024年一季度全国商品房销售面积2.27亿平，同比下降19.4%（1-2

月-20.5%），其中商品住宅销售面积同比下降23.4%；1-3月商品房销售额2.14万亿元，同比下降27.6%（1-2月-29.3%），其中商品

住宅销售额同比下降30.7%。根据克而瑞百强房企销售情况，2024年一季度百强房企累计销售面积和金额分别同比下降50.7%和

49.1%，降幅自2023年6月以来持续扩大。

3.从下行风险和潜在空间看长期住房需求。我们估算居民在住房部分的资产负债率较低：截至2023年末城镇居民共持有359.3万亿

住房资产；45.5万亿负债，资产负债率12.65%。而整体房价回撤幅度有限，对金融系统影响较小。往未来看（1）目前中国城镇化

率城镇化率66.16%，仍有10-15个百分点的提升空间；（2）从房龄看，我国居民在住房上的改善和更新需求较大。从城市数据看，

房龄在25年内的住房占比为72.5%（镇的占比为72.3%）。

4.投资建议：本次政治局会议对于地产的表述一方面继续强调了因城施策和供求关系新变化，后续核心城市购房政策有望进一步

松动；另一方面提出消化存量房产优化增量住房，通过存量房收购转为保障房、“以旧换新”等形式实现库存去化，促进销售市

场回暖。在房地产发展新模式下，我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、

招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企

和混合所有制企业。

5.风险提示：宏观经济下行，房地产信贷超预期收紧，房地产限制政策进一步增加，行业竞争加剧等。

目录

CONTENTS

1明确房地产发展新模式，消化存量+优化增量

2销售需求支撑不足，房企销售不及预期

3从下行风险和潜在空间看长期住房需求

4投资建议

5风险提示

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1.1明确房地产发展新模式，房地产融资协调机制进展顺利

中共中央政治局4月30日召开会议，在地产方面的表述仍然落脚在防风险上。

继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求

关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地

产高质量发展。

图1：房地产发展新模式涵盖人地房钱四大要素

人

钱房

地

资料：新华社、开源证券研究所

1.2防风险：房地产融资协调机制进展顺利

2024年以来，中央层面连续出台政策频出，五年期LPR大幅下调25BP，房地产融资协调机制不断推进，我们预计房地产行业后续