绿城服务(02869.HK)港股公司首次覆盖报告：扩面提质，非住破局，四大板块协同助力业绩腾飞.pdf

港股公司首次覆盖报告

目录

1、聚焦四大板块，地产全生命周期服务商4

1.1、发展二十余年，缔造物业服务上市公司十强4

1.2、股权较为独立，第三方拓展占比高企4

1.3、核心管理团队履历丰富，购股权激励充沛6

1.4、四大业务板块协同发展，收入增长盈利能力稳定7

2、物业服务稳健压舱，管理面积持续扩张7

2.1、收入毛利有所提升，新拓面积稳定奠定增长基础7

2.2、经营指标表现优秀，非住业态提升空间较大9

3、园区服务收入增速强势，五大板块协同发展10

3.1、园区产品和服务板块聚焦三大场景，推动社区零售业务增长11

3.2、文化教育、居家生活、资产管理、园区空间服务稳中有进12

4、咨询服务提升竞争力，科技服务创造全新价值点13

4.1、咨询业务毛利率改善，提供房地产全周期咨询服务13

4.2、数字化建设持续推进，市场体系建设初见成效14

5、管费相对较高，派息率持续领先16

6、盈利预测与投资建议18

7、风险提示20

附：财务预测摘要21

图表目录

图1：公司发展二十余年成为物业服务上市公司十强4

图2：截至2023年末绿城中国对绿城服务持股仅4.3%5

图3：公司截至2023年末在管面积关联占比为15.7%5

图4：公司截至2023年第三方在管面积占比高于同行5

图5：公司2023年营收同比增长17.1%7

图6：公司2023年物业服务仍为收入最大构成业务7

图7：公司2023年归母净利润同比增长10.6%7

图8：公司2023年核心经营利润同比增长32.1%7

图9：公司2023年物业服务收入同比增长17.5%8

图10：公司2023年物业服务毛利率同比提升0.9pct8

图11：公司2023年在管面积同比增长16.7%8

图12：公司2023年长三角在管面积占比58.5%8

图13：公司2022-2023年储备面积均超370百万方9

图14：公司2021-2023年新拓面积年饱和营收均超过40亿元9

图15：公司2020年以来平均物业费超过3.2元/平/月9

图16：公司2023年收缴率同比提升1.9pct至95.2%9

图17：公司2023年在管非住业态面积达91百万方10

图18：公司2023年新拓非住营收占比增至46.9%10

图19：公司2023年在非住业态拓展了商企类、城市服务类等多个领域10

图20：公司2023年园区服务收入同比增长25.0%11

图21：公司2023年园区服务毛利率同比增长0.7pct11

请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明2/23

港股公司首次覆盖报告

图22：园区服务板块中文化教育和居家生活板块收入占比呈增长趋势11

图23：公司2023年园区产品和服务板块收入同比增长11.7%12

图24：公司2023年文化教育收入同比增长26.1%13

图25：公司2023年居家生活收入同比增长113.5%13

图26：公司