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2023年房地产估价师之估价原理与方法模拟考试试卷A卷含答案

单选题（共20题）

1、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

【答案】B

2、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。

A.201.89

B.186.79

C.191.51

D.197.17

【答案】C

3、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为()。

A.12.90%

B.13.10%

C.13.06%

D.13.07%

【答案】D

4、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。

A.不可移性

B.独一无二

C.相互影响

D.用途多样

【答案】C

5、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（）。

A.有效经过年数等于实际经过年数

B.有效经过年数短于实际经过年数

C.有效经过年数长于实际经过年数

D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

【答案】D

6、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C.完成估价对象实地查勘之日

D.未来处置抵押房地产之日

【答案】C

7、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。

A.用益物权

B.担保物权

C.抵押权

D.租赁权

【答案】A

8、心病及肝属于

A.母病及子

B.子病及母

C.反克

D.倍克

【答案】B

9、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。

A.估价对象的真实价值

B.估价对象的重置价格

C.估价对象的实际成交价格

D.合格估价师的重新估价结果

【答案】D

10、越接近（）的发展速度对估价更为重要。

A.客观情况

B.市场供求

C.价值时点

D.现在

【答案】C

11、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。

A.估价利害关系人

B.估价对象权利人

C.估价委托人，不是报告使用者

D.估价委托人和报告使用者

【答案】D

12、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。

A.掌握的估价信息不同

B.遵循的估价原则不同

C.履行的估价程序不同

D.估价对象的状况不同

【答案】A

13、《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（）。

A.规范估价行为

B.防范估价风险

C.保障估价质量

D.实地查勘

【答案】D

14、下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（）。

A.他项权利设立情况

B.维护情况和完损状况

C.出租或占用情况

D.房屋所有权状况

【答案】B

15、成本法中一般不计息的项目是（）。

A.土地成本

B.销售费用

C.建设成本

D.销售税费

【答案】D

16、交易情况修正的方法不包括（）。

A.总价修正

B.单价修正

C.分离修正

D.百分比修正

【答案】C

17、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A.40

B.42

C.48

D.50

【答案】C

18、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（）政策。

A.高地价

B.低地价

C.优惠

D.折中

【答案】B

19、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。

A.不必考虑

B.根据实际情况而定

C.必须考虑

D.无法确定

【答案】C

20、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”

A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻

B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补

C.妇女宜注意经带胎