物业设施设备维修保养计划.pptx

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●物业设施设备维修保养计划是针对物业(包括房屋及设施设备)在使用过程中发生的松动、污染、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障、缺陷，需要进行养护、修理而制定的维修保养计划，它主要包括年计划、季计划和月计划三大类。

一、概述

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二、维修保养计划制定的目的和意义

●通过有计划的维修保养，可以保证房屋以及附属设施设备始终处于良好的技术状态，维持正常的使用功能，最大限度的满足用户需求；同时还可以降低故障、杜绝事故的发生，有效地延长物业使用寿命，降低物业寿命周期费用，促进物业保值增值，为业主创造价值，为企业赢得效益和品牌。

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三.设施设备维修保养方针物业

●物业设施设备维修保养要始终坚持“预防为主、养修结合、主动保养、适时修理”的方针，即：在做好房屋与设施设备日常养护(主要是6S)的基础上，有计划的对其进行科学合理的维修保养，对房屋和设施设备进行清扫、检查、润滑、紧固、调整、防腐、油漆、保温，保证设备始终处于良好的技术状态，提高设备和系统的运行效率，减少设备故障，避免设备事故，保证用户需求；同时降低设备耗能，减少环境污染，延长设备大、中修间隔期或取消设备大修，从而延长设备的有效使用寿命，降低设备寿命周期费用，最终达到促进物业保值增值的目的。

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●设备的修理，是根据企业的性质、设

备特点及设备在使用中所起的作用，

选择适当的维修方式，适当的修理周期或时机，采用新工艺、新技术、新材料和科学方法，以提高维修质量，减少停机时间，降低维修费用，达到适时有效、低成本的目的。

四.房屋及设施设备维修保

养计划管理的范围和内容

●按照《物业服务合同》双方约定的管理范围和内容，包括建筑物、构筑物主体及附属设施设备，主要是：

●1.房屋的结构部分：基础、墙、梁、柱、楼板、地面、屋面、楼梯等；

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●2.房屋的装饰部分：门窗、楼梯扶手、内外装饰等；

●3.共用设施设备：变配电、动力、照明、电梯、给排水、暖通空调、消防、安防、车场设备等；

●4.共用配套设施：道路、场地、健身器材、围栏、标识等。

●设备维修方式具有维修策略的含义。

●现代设备管理强调对各类设备采用不同的维修方式，就是强调设备维修应遵循设备物质运动的客观规律，在保证使用的前提下，合理利用维修资源，达到寿命周期费用最经济的目的。

五.设施设备维修保养计划

的制订

(一)设施设备维修保养的方式与类别

1、维修方式

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●事后维修就是对一些设备，不将其列入预防性维修计划，发生故障后或性能、精度降低到不能满足使用要求时再进行修理，即“坏了再修”。

●这种维修方式可以发挥主要零部件的最大寿命，使维修经济性好。作为一种维修策略，不同于传统的坏了再修。

(1)事后维修：

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●它不适用于对使用影响较大的设备，而适用于下列设备：

●对故障停机不会影响正常使用的设备；

●利用率低或有备用的设备；

●修理技术不复杂又能提供备件的设备。

●如：空调系统和给排水系统中所用的“一运两备(或多备)”的水泵等设备。

●为防止设备性能、精度劣化或为了降低设备故障率，按事先规定的修理计划和技术要求进行的修理活动，称为预防维修。

●对重点和主要设备进行预防维修，是贯彻设备维修“预防为主”方针的重要工作，主要采取两种方式：

●一是定期维修：是在规定时间的基础上执行预防维修活动，具有周期性特点。

●二是状态监测维修：是以设备技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式。

(2)预防维修：

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●是为消除设备先天性缺陷或频发故障，对设备局部结构或零件设计加以改进，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性措施的维修方式。

(3)改善维修：

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●主要有：大修、中修、项修、保养等。

●(1)大修：大修是设备基准零件磨损严重，主要精度、性能大部分丧失，必须进行全面修理，才能恢复其效能时使用的一种修理方式。

2、修理类别

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●对设备进行全部解体、清洗，修理基准件,更换或修复磨损件；

●全部研刮或磨削导轨面；

●修理、调整设备的电气系统；

●重新按标准组装，检测；

●修复设备的附件以及翻新设备外观；

●重新按标准加入工质、润滑油；

●进行整体测定、试车。

设备大修的内容包括：

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(2)中修：介于设备大修物业

与项修之间