《中国税收：税费计算与申报（第六版）》 课件 项目六 土地增值税计算与申报.pptx

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章

内

容;;;任务一土地增值税

的基本原理认知;一、土地增值税的含义

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产），取得增值收入的单位和个人征收的一种税。;三、土地增值税的特点;任务二土地增值税

纳税人和征税范围的确定;一、土地增值税纳税人的确定

土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。;二、土地增值税征税范围的确定

（一）土地增值税征税范围的基本规定

（1）土地增值税对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。

（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让的行为征税。

（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。;（二）土地增值税征税范围的特殊规定

（1）房地产开发企业开发的房地产转为自用或出租

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，则不征收土地增值税。;（4）房地产的出租

房地产出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。;（三）与企业改制重组有关的土地增值税征税范围的规定;（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。

（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。

（5）上述与改制重组有关的土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。;任务三土地增值税

的计算;一、土地增值税计税依据的确定

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的土地增值额。而土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除《土地增值税暂行条例》规定扣除项目金额后的余额。

（一）应税收入的确定

纳税人??让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益，从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。;为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

房地产开发企业在“营改增”后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定应税收入：

土地增值税应税收入=“营改增”前转让房地产取得的收入+“营改增”后转让房地产取得的不含增值税收入;（二）纳税人从转让收入中减除的扣除项目

1.取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）

取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的费用。;3.房地产开发费用（适用新建房转让）

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用的计算方法如下：;（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。

（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。;4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）;;二、土地增值税税率的判定

土地增值税采用四级超率累进税率。超额累进税率的累进依据为绝对数；超率累进税率的累进依据为相对数，本税种的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。;三、土地增值税优惠政策的运用

（1）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。

（3）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

（4）从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。;四、土地增值税应纳税额的计算

计算土地增值税的步骤和公式如下：

第一步，计算转让房地产应税收入总额。

第二步，计算扣除项目金额。

第三步，用转让房地产应税收入总额减除扣除项目金额计算增值额。公式为：增值额=转让房地产应税收入总额-扣除项目金额

第四步，计算增值额与扣除项目金额之间的比例，以确定适用税率和速算扣除系数

第五步，套用公式计算应税税额。公式为：

应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数;五、房地产开发企业土地增值税的清算

（一）土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位