房地产行业住房需求中枢海外参照系之中国香港篇：下一个台阶在哪儿？.docx

丨证券研究报告丨

行业研究丨专题报告丨房地产

下一个台阶在哪儿？

——住房需求中枢海外参照系之中国香港篇

报告要点

1977-2002年家庭小型化提速与政府大手笔公屋建设使得中国香港住房开发率中枢提升至

4.2%，尤其1987年起鼓励居民自置居所后住房自有率明显提升。即使2003年后维持100%

的城镇化率，人口增速与公屋建设规模也明显放缓，近20年中国香港仍有近1.3%的住房开发

率。与中国香港近20年情况对比，中国大陆在人口总量和年龄结构方面略差，但在城镇化率

和更新率方面则明显占优，预计2%左右的住房开发率即约8亿平的商品房底限需求仍有保障，

房地产行业中长期支柱地位不会改变，过往累积风险出清后仍大有可为。

分析师及联系人

刘义赵智勇袁佳楠

刘义

赵智勇

SAC：S0490520040001SAC：

SAC：S0490520040001SAC：S0490520070001

SFC：BRP550

请阅读最后评级说明和重要声明

房地产

下一个台阶在哪儿？

——住房需求中枢海外参照系之中国香港篇

中国香港近二十年住房开发率均值仍有1.3%

之前系列专题中我们引入“住房开发率”对美日韩台地产历史进行复盘，本期我们聚焦中国香港，住房开发率使用“新落成所有房屋居住单位数/家庭总户数”。尽管在1960s初中国香港城镇化率已经达到85%+，但受家庭总户数增长（人口内生增长与外部流入、家庭小型化等）以及政府公屋建设政策等影响，其住房开发率中枢仍呈现明显的阶梯状态。1961-1976年，中国香港经济高速发展，人口总量高速增长，政府推进公屋建设，其中数据可参考的1971-1976年，年均房屋净增量较家庭户中枢比值为3.6%。1977-2002年家庭小型化提速与政府大手笔公屋建设使得中国香港住房开发率中枢提升至4.2%，尤其1987年起鼓励居民自置居所后住房自有率明显提升。即使2003年后中国香港维持100%的城镇化率，人口增速与公屋建设规模也明显放缓，近20年仍维持近1.3%的住房开发率中枢。

1961-1976年，经济高速发展，住户数与城镇化率较快提升，公屋建设推升住房开发率中枢。

人口复合增速2.4%，户均人口先增后降（均值4.49），住户数年均增速2.53%，城镇化率稳步提升（85.3%→90.1%，年均+0.32pct），25-44岁适龄购房群体占比下降（均值25.2%）；政府加大公屋建设（1954起徙置屋，1973起廉租屋），对住房开发率形成支撑，其中数据可参考的1971-1976年，年均房屋净增量较家庭户中枢比值为3.6%。1977-2002年，住房开发率中枢4.2%。人口复合增速1.5%，户均人口快速下降（均值3.60），住户数年均增速2.80%，城镇

化率继续上行（90.4%→100%，1992年已经100%，1977-1992年均+0.64pct），25-44岁适龄购房群体占比提升（均值33.4%），住房开发率中枢高于“住户增速+城镇化率增速”主因政

府大手笔公屋建设，套户比有所提升（1983年为0.91,1992年达到1.10，之后有所反复但2002年仍达1.10）。与上一阶段的差异点是，自1976年中国香港推出“居者有其屋计划”起，在公营租住单位之外中低收入群体拥有了自置居所的选择（资助出售单位），尤其1987年起住房政策重心从兴建公屋转向鼓励居民自置居所，中国香港住房自有率明显提升（从1982年的28.7%提升至2002年的53.0%）。2003-2022年，住房开发率中枢1.3%。人口复合增速0.5%，户均人口仍在下降（均值2.90），住户数年均增速1.24%，城镇化率稳定在100%，25-44岁适龄购房群体占比下降（均值31.3%），人均本地居民实质收入增速2.1%。2002年中国香港政府发布《公营房屋架构检讨报告书》，开始减少公屋供给，套户比也稳定在1.10上下波动，住房开发率中枢明显下台阶，仅与住户增速接近，可能意味着很低的住房更新率。

对标结论：相较中国香港，城镇化率和更新率是内地中长期开发率的重要补充

中国大陆人口总量已开始负增长，七普数据显示户均人口2.62，均差于21世纪初的中国香港；

中国家庭户在2010-2020年复合增速为2.10%，考虑人口微降和户均减小，未来十年家庭户

增速可能接近1%左右，与中国香港过去二十年相近；中国当前城镇化率65.2%，甚至明显