首付分期政策及风险管控方案设计.docx

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XXXXXX·XXX首付分期政策及风险管控

XXXXXX·XXX项目亮相后蓄客不足，首开及年度销售难度极大。同时，近期楼市遇冷，多竞品项目将在春节前集中供应，项目滞销风险极大。为降低首付门槛，增加客户基数，促进项目去化，建议针对XXX住宅产品实施首付分期政策（首付分期的数量占比控制在30%以内）。详见PART1分期政策。

受XXX政府资金监管政策限制，按揭客户首付款全额到账后才能合同备案办理银行按揭。因此，客户选择首付分期的付款方式后，首付款差额部分需要我司向客户提供借款。从风险管控角度出发，建议对借款环节进行细化、优化。详见PART2风险管控。

PART1：分期政策

首付分期做为项目宣传吸引客户的噱头，争抢客户资源，增加来访数量，促进销售。同时为规避风险，建议分期优惠与正常付款方式总价区分开来，以此来杜绝部分客户明明有支付能力却故意首付分期的情况。

1、方案执行时间：开始时间，暂定2018年12月8日（以本方案审批完成时间为准）；结束时间，暂定2019年12月31日。

2、适用范围：XXXXXX项目住宅产品。

3、还款方式：无息无手续费分期付款；首付最低1成起，剩余首付由公司借款支付，借款期限最长时间为项目交房（2020年9月30日）前；借款部分从借款之日起每6个月至少归还借款1次，每次归还金

一、客户了解项目信息及首付款分期计划详细内容。二、销售经理必须亲自确认客户付款能力、资产状况、信誉度、是否分期及具体付款时间。三、客户选定房源及价格。四、签订《认购协议》并缴纳定金。额不低于总借款金额的25%，最后一笔款须在2020年9月30

一、客户了解项目信息及首付款分期计划详细内容。

二、销售经理必须亲自确认客户付款能力、资产状况、信誉度、

是否分期及具体付款时间。

三、客户选定房源及价格。

四、签订《认购协议》并缴纳定金。

五、签订《商品房买卖合同》，付部分首付款。六、客户与公司指定借款人签订借款协议、借条与授权委托书。

五、签订《商品房买卖合同》，付部分首付款。

六、客户与公司指定借款人签订借款协议、借条与授权委托书。

指定借款人转账至客户账户，客户刷卡缴纳剩余首付款。

七、签定的借款协议、借条、授权委托书,各复印一份，原件给

财务，复印件销售留底，各自建立台账核对及时催收回款。

八、财务开具首付款收据和客户付款银行凭证，办理按揭。

九、客户按照借款协议还款。

十、客户付清房款后，置业顾问填写付清房款确认单，销售经理

和财务签字后方可领取购房合同，同时财务将签定的借款协议、借条、授权委托书手续按完结分类存档。

6、执行注意事项:

1、首付分期是在市场竞争激烈情况下的特殊阶段政策，有一定法律

2、首付分期客户，置业顾问、销售经理及财务副经理（合作公司指定）均要核实客户的资信实力，必须提供的资料包括收入证明、夫妻风险，销售团队一定要尽可能控制客户数量和缩短付款周期，也关系到公司的回款任务完成和个人切身利益，销售负责人要亲自严格把关。

2、首付分期客户，置业顾问、销售经理及财务副经理（合作公司指

定）均要核实客户的资信实力，必须提供的资料包括收入证明、夫妻

3、首付分期客户的首付比例不低于总房款的10%，借款比例不超过总房款的20%。双方最近一年的银行流水、银行征信记录；根据客户情况可选择提供的包括并不限于客户的固定资产证明（房产、汽车等）、第三方担保人的实力及信用等，明显缺乏还款能力或者信用较差的客户直接拒售。

3、首付分期客户的首付比例不低于总房款的10%，借款比例不超过

总房款的20%。

4、首付分期客户销售和财务的专项台账一定要完整，客户的定房、签约、按揭回款、借款预计回款情况和实际每一笔还款情况、是否逾期及逾期原因等都要详细完整记录存档，提前及时催促回款状态。5、首付分期仅能成立债权债务关系，不能成立关于房屋的物权关系，

虽然合同中有相关的不能按时还款就不予交房，但是在实际履行中，该条属于无效条款，请在实际发生争议时及时上报，以免造成损失。

PART2：风险管控

一、资金流向及账务处理：情况一：在资金监管的情况下

XXX市和易房地产开发有限公司向四川XXX置业发展有限公司借款，双方签订借款协议，并出具委托付款书委托四川XXX置业发展有限公司支付给指定借款人，然后由指定借款人按照销售部提供的首付

款分期台账约定的金额转给购房者（此销售台账必须由该业务线审批确认），购房者在收到款项后再以交房款的形式转到XXX市和易房地产开发有限公司账户（非监管账户）。

1、资金流出时:

四川XXX置业发展有限公司账务处理分录

借：其他应收款——XXX市XX房地产开发有限公司贷