民宿专题研究 .docx

客 官 ： 住 房 还 是 打 尖

基础研究

基础研究

基本概念

概念

客栈为古代酒店的称号，现在是界于传统的经济型酒店和星级酒店之间的特色住宿形式，业内并没有明确统一的概念。

奇创认为，客栈是指以游客为主要服务对象，位于旅游区或旅游城市的，小规模、特色化、注重体验的个性化住宿形式。广义上，包括民宿、家庭旅馆、农家乐、古城古镇或历史文化特色浓郁地区的特色客栈；狭义上，仅指后者。

特点

规模小——客房数一般在50间以下，多为民居改建而成。

价格低——价格区间在当地住宿行业中属于中下水平。

有特色——在建筑、装饰与服务上都更多体现当地文化，如院落建筑、民族风情、供游客欢聚分享的公共开放空间。

共性 大多为民居改造而成，住宿规模小

古代酒店的称号，国内利用自用住宅空闲房间，结合当

以家庭为经营主体

专有，泛指规模较小，地人文、自然景观、生态、环境的旅馆。较之前两

概念 建筑|装修|服务具有 资源及农林渔牧生产活动，以家

当地文化特色的一种 庭副业方式经营，提供旅客乡野住宿类型。 生活之住宿处所。

富有当地文化特色，多多采用农庄民宿形式，与乡村旅

者，成本低、价格低、住宿体验较简陋。

特色

国内重

采用传统建筑，如木质

楼阁、四合院落等

丽江、大理、阳朔、西

游结合

家庭为经营主体

舟山（普陀山）、三

点区域

塘、杭州、厦门、北台湾、秦皇岛北戴河

京等

亚、厦门

国外重/点区域

生长环古城古镇或历史文化境 浓郁的旅游城市

日本、欧陆国家乡村地区

乡野地区

欧美国家旅游发达地区

旅游热点区域

说明：

1、三者无严格、明确的界定边界，国内依据各地用词习惯混淆使用，如秦皇岛北戴河地区将民宿与家庭旅馆混淆，厦门将客栈与民宿混淆。

2、《海南经济特区旅馆业管理规定》（2012年6月1日正式实施）明确了家庭旅馆的界定，是以间（套）夜或者小时为计费单位，以家

庭方式经营，客房数在15间以下，向旅客有偿提供住宿及其他相关服务的经营场所。

总体 规模小，非标准化 小而精致、定位高端

专注于客房产品，去除标准化，分

特征 非必须服务与设施 等级

相对 价格、文化特色优势

品质、服务 价格、便捷 品质、便捷

客房 一般50间以下，以一般不超过100间， 五星级一般

数 20-30间居多 以30-50间居多

一般100-200间

300-500间

价格 较低 高 低

星级越高，价格越高

依托 旅游区、古城古镇 度假区环境

住宿

城市为主

城市为主

之外 供游客交流分享的 spa、酒吧、泳池等

餐饮、会议

的服 客厅、酒吧、庭院等

务设 公共开放空间施

休闲度假设施

简单早餐

等商务与娱

乐类设施

发展阶段

我国住宿产品发展历程

以客栈为代表的个性化住宿产品进入爆发增长期

国营住宿产品（20世纪80年代以前）——住宿产品以国营饭店、招待所为主

外资高端酒店（20世纪80年代）——1980-1988年，外资进入中国，带来先进管理经验和服务标准，合资或外资单体酒店成为高端酒店的市场主体

星级标准酒店（20世纪90年代）——1989-1998年，市场经济的发展催生高端酒店标准化需求，外资、合资和民营酒店数量迅速增加，酒店评星体系逐渐完善

经济标准化酒店（20世纪90年代-2010年代）——20世纪90年代以来，大众雏形需求迅速增加，经济型酒店盛行；商务出行是主体，对服务标准化的需求催生经济连锁酒店迅速扩张

个性化住宿（目前）——近年，我国旅游度假需求增长迅速，大众出行主体由商务转向个人，消费主体由60后、70后转向80后乃至

90后，客栈等个性化住宿的需求明显增加

2011-2013年，特色客栈投资年均增长13.1%，超过行业整体增长率3个百分点。从整体行业态势来看，借助于电子商务及互联网平台的信息流通优势，以及自助游市场规模的急剧拉升，中等价位、具有明确特色定位的中小规模民宿及客栈相关市场份额开始凸显，并在未来

5年内成为行业主要领导者。

——《中国客栈（民俗酒店）业发展报告》

我国客栈发展历程

客栈逐渐从资源驱动的远程旅游目的地向市场驱动的近程特色旅游目的地拓展；从住宿补充向群体性的旅游吸引转变

重点 丽江、大理、丽江、大理、北戴河；阳丽江、大理、北戴河；阳朔、凤凰、区域 北戴河 朔、凤凰、厦门等 厦门等；杭州、西塘、同里等

客栈 纯住宿补充性质

特色体验为主要吸引 群体成为目的地吸引，单体开始走向

精品化

发展? 发展区域有? 有特色建筑和风情的? 古城古镇和特色旅游城市为主，区特点