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星河湾个案
王志纲工作室
1
调
研期
态势分析
析
市场
分
行业特征及走势
势
竞争特性及走势
势
态势
分析
析报告
内需外求部特资性资性源及梳走理势势理核心能力诊断
断产品差异化分析
析基地条件、区位特点
王志纲工作室策划及顾问咨询工作流程
析企业
分
项析目
分
综合
评估估
（接下页）
析问题与对策
2
目标市场定位功能定位
核心产品定位价格定位
形象定位
规划设计依据配套及服务项目经济分析
总体
策划
划报告
策划期
月度咨询简报
首期启动专题首期营销专题广告推广专题
首期启动策
略
总体思路开发理念开发模式
操作
规划设计企业运作
监理开发筹备营销推广物业管理
理期
规划及开发构想
理念创新
项目定位
（接上页）
3
一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
1、市场评估
核心结论：
华南板块将是未来广州市的新城市中心,也是未来广州房地产竞争的焦点,是广州未来最适合人居住的区域；
广州楼市新的行业标准正在树立；
华南板块呼唤着新郊区住宅的出现，不再是低价位、低成本的房子，而是个性化的高尚住宅。
4
一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
1、市场评估
理论支撑：
城市化发展阶段论：
庸俗城市化——5+2模式——逆城市化。
2、项目条件评估
核心结论：
新广州的门户和桥头堡地位；
周边娱乐休闲资源丰富，但生活配套相对缺乏。
理论支撑：
彰显优势资源；
将劣势转化为优势潜能。
5
一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
3、企业能力评估
核心结论：
三大优势：
有实力、有良好的社会资源、制造一个精品的心愿
三大劣势：
没有品牌、没有社区开发经验、没有班底
理论支撑：
根据修正的“最短木块”理”论，对于企业优势、劣势的重重新认识和利用
6
一、大势把握
（二）成果提交形式
《市场评估提案》
《项目条件评估提案》
《企业评估提案》
7
一、大势把握
（三）效果评估
两年后实际的市场状况一一应验了当初的分析
2000年6月份，番禺撤市建区，并入广州；
2000年12月，广州市确定新一轮的规划，未来的市
市中心将在番禺；
2000年开始，广州楼盘纷纷改头换面；
2001年开始，华南板块成为广州楼市的最热点，
竞争的焦点；
水资源的充分利用——与宝墨园的合作。
8
二、理念创新
1、核心结论：
华南板块可以出现真正的高档社区，相对于市区豪宅十分
分有竞争力。
做广州第一个国际化、个性化、水文化最好的社区
回归家本位
做足水文章
打好环境牌
经营泛地产
9
二、理念创新
1、核心结论：
休闲主题——商业中心主题——成长社区主题
在走中高档路线的主题下，不断扩大市场的辐射面：从地块附近——广东周边——珠三角或其他地方，超越同质化竞争。
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二、理念创新
2、理论支撑：
大盘开发是一首交响乐，需要可持续开发的核心主题和分阶段主题，由浅入深扩大市场、引导消费。
3、成果提交：
《项目总体概念提案》
包括对于总体概念的阐述、概念支撑体系和功能描述。
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二、理念创新
4、效果评估：
中国最有特色的沿江处理，不仅有江景，更做出
了江境；
广州第一个水生态社区——做出了市场公认的广
州最好的水文章；
开盘后，除了广州买家外，来自珠三角，乃至湛
江、汕头的买家络绎不绝。
12
三、策略设计
1、核心结论：
市场领跑策略；
提高竞争门槛的实力开发策略；
抢占先机的市场引爆策略；
大盘可持续发展策略；
对项目规划、建筑、环境、园林、配套、服务
等提出意见和建议；
特别是针对项目处于郊区，生活配套不便的情况，
制定出《社区服务体系》。
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三、策略设计
2、理论支撑：
因时、因地、因人制宜，量身定做；
项目品牌与企业品牌并重。
3、成果提交：
《项目总体开发策略提案》
《规划、建筑设计要点》
《环境、景观设计要点》
《配套、服务要点》
《营销、推广策略提案》
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三、策略设计
4、效果评估：
以现楼美景开盘，气势夺人，不仅拔高了广州楼市的
的开盘标准，打乱了其他竞争对手的阵营，而且还原了住宅本来面目，体现出对消费者知情权的尊尊重，受到了市场的追捧；
为规划设计公司、景观设计公司工作明确方向，并通
通过他们的工作将文字性的设想变为现实，在这个过程中WY和贝尔高林公司起了重要作用。
15
四、顾问监理
1、主要工作：
在前期的大势把握和理念、策略设计方面与发展
商取得共识后，进入顾问监理期；
整合资源，推荐相关设计、物业管理机构及人才；
对规划设计、园林设计等进行评估、评审；
营销、广告、物业管理等工作的推进。
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四、顾问监理
2、成果提交：
多以会议形式进行双方的沟通、交流，形成会议纪要、备忘录等提案
《规划、建筑设计评估修改建议》
《环境、景观设计评估修改建议》
《配套、服务要点评估修改建议》
《营销、
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