建设用地使用权.docx

建设用地使用权是指利用土地营造建筑 物、构筑物和其他设施建设的权利。建 设用地使用权分为国有土地建设用地使 用权和集体土地建设用地使用权。国有 土地建设用地使用权是指公民、法人和 其他经济组织进行非农业建设依法使用 国有土地的权利。集体土地建设用地使 用权是指农民集体和个人进行非农业生 产建设依法使用集体所有的土地的权 利。法律对集体土地建设用地使用权的 主体有较为严格的限制，一般只能由本 集体及其所属成员拥有使用权，用于乡 镇企业、乡镇村公共设施和公益事业以 及农民住宅建设。设立建设用地使用权， 可以采取出让或者划拨等方式，并应当 向登记机构申请建设用地使用权登记。 《物权法》规定，建设用地使用权人有 权将建设用地使用权转让、互换、出资、 赠与或者抵押，但法律另有规定的除夕卜。 建设用地使用权转让、互换、出资或者 赠与的，附着于该土地上的建筑物、构 筑物及其附属设施一并处分。住宅建设 用地使用权期间届满的，自动续期。农 民所有土地的使用权不得出让、转让或 者出祖用于非农业建设。除耕地外，农 民集体所有的土地只能用于乡镇企业、 乡镇村公共设施和公益事业以及农民住 宅建设。农民集体所有的土地必须经过 征收为国有土地后方可出让。 建设用地使用权期限及相关问题浅识 陈兴杰 【摘要】本文所论仅限于通过出让 方式取得的城镇建设用地使用权。我国 现行法对建设用地使用权期限的规定过 于严格，宜由当事人自由约定。建设用 地使用权终止的原因有约定终止和法定 终止。关于建设用地使用权期满的更新， 现行法的规定实际上只是使用人在同等 条件下有优先缔约权。物权法草案第 第五次审议稿规定住宅建设用地使用权 期间届满自动续期，意在强调对居民生 存基础的特殊保护，实际上却可能制造更大的混乱。按此住宅建设用地使用权 可以无限延续，成为永久性权利，架空 土地所有权。从实际效果看，这样规定 也无必要。法律应该在续期条件、可续 期限、费用确定方法或补偿方法等方面 作出可操作的规定。现行法对建设用地 使用权终止后的善后处理有补偿和不补 偿两种方式：国家仅在因公共利益需要 提前收回土地使用权的情形下进行补 偿，对其他情形不予补偿，地上物由国 家无偿取得。地上物所有权是独立的物 权，按照传统民法的地上权制度，地上 权人有地上物取回权或补偿请求权。国 家取得地上物应该支付合理对价。物权 期间届满，根据公共利益需要收回该土 地的，应当参照关于征收的规定对该土 地上的房屋及其他不动产给予补偿。这 是一个很大的进步，但仍然存在问题。 法草案次审议稿规定建设用地使用权 法草案 次审议稿规定建设用地使用权 【关键词】建设用地使用权、期限、 补偿 【全文】 建设用地使用权属传统民法中的地 上权，日本称为借地权、梁慧星教授主 持制定的物权法建议稿称为基地使用 权、王利明教授主持制定的物权法建议 稿称为土地使用权、物权法草案则称为 建设用地使用权。我国土地属于国家或 农村集体所有。农村集体所有土地的使 用权不能自由流转。国有土地使用权的 取得方式有两种：即划拨取得和出让取 得。1994年7月5日颁布的《中华人民 共和国城市房地产管理法》第三条规定： 国家依法实行国有土地有偿、有限期使 用制度。但是，国家在本法规定的范围 内划拨国有土地使用权的除外。由于划 拨取得的建设用地使用权具有无偿性和 无期性，不存在使用权到期的问题，因 此本文所论仅限于通过出让方式取得的 城镇建设用地使用权。 一、我国关于建设用地使用权的期 限的规定 在我国，出让的土地为国家所有， 政府对其进行严格的控制。《城市房产管 理法》第十三条授权国务院规定土地使 用权出让的最高年限。国务院《城镇国 有土地使用权出让和转让暂行条例》第 十二条按土地用途规定了土地使用权出 让的最高年限：即居住用地七十年；工 业用地五十年；教育、科技、文化、卫 生、体育用地五十年；商业、旅游、娱 年。这一规定考虑了各种用地的使用情 况并予以区别对待。居住是人最基本的 需要，普通公民为拥 有一套住房往往投 入了一生的积蓄，如果土地使用权期限 太短，容易影响社会安定。而产业用地 通常以盈利为目的，投资在一定的年限 中可以收回，因此规定了较短的年限。 建筑物因材料、设计、用途不同而寿命 有别，但总的看来，40 —70年的年限通 常短于建筑物的寿命。根据现行法律， 土地使用权期满，土地使用权及地上建 筑物、附着物由国家无偿取得。这一规 定明显违背了民法的公平原则，难以为 社会大众所接受。合同应该是当事人合 意的产物，双方当事人应该拥有意思自 治的空间。然而在土地使用权出让合同 中，由于土地资源的稀缺性和垄断性， 受让人通常处于弱势地位，只能接受出 让人预先确定的条款。统一期限忽视了 个性化需求，可能导致资源的浪费。查 乐用地十年综合或者其他用地五