酒店、商场、写字楼、公寓综合体物业管理服务方案.docxVIP

综合体的物业类型复杂，普通包括五星级酒店、购物中心、写字 楼、公寓。 综合体物业包含大量智能化设备，例如，楼宇自动化系统，智能 化中央空调系统，技术含量高，需要较高的专业水平维护。 鉴于综合体物业类型管理要求高， 物业设施含量高， 日常运营管 理要求高， 因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。 一、 综合体物业管理特点 1. 综合体物业管理的任务 由于城市综合体通常是收益性物业， 因此， 城市综合体物业管理 的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备 和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重要的任务是实现物业 中长期净收益最大化， 并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜 力。 综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理， 在智能化工程 方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。 根据物业管理规定， 需要考虑根据物业不同性质收费不同， 其中 五星级酒店和购物中心的收费要略高一些。 2.商业综合体物业基本的管理职能为： ——办公室(含前台、财务、采购、仓库); ——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房 屋租赁等); ——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等 设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装璜维修维护等); ——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管 理等); ——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。 基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进 行调整。 3. 物业管理收费特点 由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业。 二、 综合体物业管理公司的组织架构和团队建设 工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、 电器技工(负责强电、消防设备维护等)。 由于综合体物业设施多， 物业管理人员素质要求高， 需要注重知 识共享和培训。 为了管理商业设施的便利性， 普通购物中心物业管理处由商业管 理公司垂直管理。 三、 综合体前期物业管理服务介入方案 综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设与验收交付阶段 的前期介入，开盘区的物业管理服务，物业的接管验收、入伙与装修 管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开辟各阶段的 工作重点的不同， 物业管理公司将委派相对应的人员参预前期物业管 理服务工作， 充分发挥开辟商自有物业的资源优势， 确保产品更具人 性化优势与恒久的品质。 项目规划设计阶段 (一)参预人员 前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主 管、财务部经理可以礼聘专家参预，增加专业力量。 (二)主要工作内容 1.从物业管理角度对项目的整体布局提出建议， 如在综合体项目 中， 前期介入小组对物业管理用房的位置、 暂时停车场的设置等提出 建议。 2.参预项目的规划， 如在本项目中， 前期介入小组对综合体出入 口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置 残疾人通道等的建议。 成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口 3.全程参预公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工 作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共 设施设备的配套提出建议， 参预设备采购、 安装及维保合同的洽谈工 作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道， 维保合同的签订使得管理公司、业主及开辟商的利益均得到有效的保 护。 4.参预广场绿化与空中花园景观系统设计的论证， 前期介入小组 重点从后期维护的角度对绿化植物树种、 景观的选择、 喷灌系统的布 局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。 5.参预物业管理用房的位置及功能划分布局讨论， 依照像关法律 法规对物业管理用房的面积提出要求。 6.参预写字楼和公寓户型讨论会， 前期介入小组将管理公司已托 管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开 发商，以便开辟商选择最优化的户型设计方案。 7.参预综合体建造外立面的讨论， 从管理维护和安全管理的角度 提出有关建议。 8.物业管理市场调查及目标客户群分析， 物业管理作为房地产开 发的后续服务， 必须切实掌握目标客户群的需求， 制定出有针对性的 管理服务措施。 施工图设计阶段 (一)参预人员 前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。 (二)在管理的角度主要关注以下内容， 根据实际情况提出合理化 建议 1.土建 1)对屋面、有防水要求的洗手间(厨房)等防水材料的选择; 2)门、窗的材质; 3)屋面及管道井检修口的位置及尺寸; 4)地区气候差异对房屋质量的特殊要求; 5)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一采集; 6)烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置; 7)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。 2.配套 1)室内管道、计量器具、智能化