项目各个阶段成本控制的关键.docxVIP

1 / 7 . 项目各个阶段成本控制的关键 项目成本编制、控制与实施会直接关系到房地产开发企业的开发 成本和利润空间,如何做好成本编制到控制至实施关系到房地产企业 的生存和发展,这是所有房地产企业成本核算与控制的关键点 ,下面 就对在建设项目各个阶段如何进行成本分析和控制谈谈自己的看法. 关键点一、可行性研究阶段 可行性研究阶段需要对项目各个阶段工作实施所需投资进行测 算、分析,即投资估算,主要包括土地开发费用、建筑安装工程费用、 占地或青苗赔偿和其他的行政性收费,各项费用具体内容不再详细阐 述,成本管理人员可以根据以往的经验资料 ,结合当前的成本市场的 趋势和影响成本的其他因素 ,估算费用成本与可行性研究报告 ,作为 判定是否可行的重要依据. 关键点二、图纸设计和审查阶段 成本管理人员在施工图设计结算介入并审查各关键部位的设计 指标,将会大大降低项目成本,因设计阶段对造价控制就是事前控制, 这个阶段是决定占项目投资比重较大的建安费用的重要环节,通常占 项目总成本的 70%左右.设计决定了工程造价,一旦设计方案敲定,预 算、结算等等只能是计量过程而不能改变造价,因此设计不仅要做到 满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本,设计单位往往从 自身的利益出发,并不把工程造价放在首位 ,主要追求设计的安全可 靠、美观耐用,现阶段走在重视成本前端的房地产企业已将 "限额设 计〞纳入与设计单位签订的合同中,例如列出建安成本中影响较大的 2 / 7 . 钢筋、砼具体数字指标,并施行奖励制度. 首先,在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下,要求 设计单位提高现有土地的利用率,主要从以下几方面实施： 压缩建筑的间距,在规划部门允许的 X 围内最大限度的提高容积率； 提高住宅层数或高低层搭配； 适当的增加房屋长度； 提高公共建筑的 层数,减少公共设施的占地面积；合理的进行道路布置和绿化景观设 计；最有效的建筑物方案；减少地下车库的扩建度； 其次,成本管理人员通过对建安成本的分析 ,确定各分部分项的 概算指标,将建安部分的投资严格控制在投资估算的 X 围以内,不发 生超额现象. 成本管理人员依据设计任务书,以完整、准确地反映设计内容和 意图,确切反映当地适时价格水平的原则,提出新材料、 新工艺、 新技 术对工程造价的影响和使用限制 ,编制出初步设计概算 ,其组成内容 应包括各单位工程的费用指标,尽量避免出现设计中不影响结构与使 用安全,但会严重影响项目成本的情况〔例如： 针对地区不同,设计的 地下抗浮水位应不相同,每 0.1m 的抗浮水位,影响结构成本约 20-40 元/m2；岩土承载力,提高 10%,基础优化 10%左右〕 . 设计单位依据上述的概算指标进行施工图设计,对设计方案进行 审核,择优选择,编制施工图预算,确保工程造价在设计概算 X 围以 内. 由于各专业的设计人员不可能做到百分之百的准确衔接,甚至可 能出现某些错误,这就要求审图机构对图纸进行审查 ,对图纸上的一 3 / 7 . 些错误和疏漏进行修改和补充,作为图纸文件的一部分提交建设单位, 这样可以减少很多图纸设计风险,减少图纸问题引发不平衡报价所带 来的损失,尤其成本管理人员要明确专家提出的意见,理清意图. 关键点三、工程招标、施工单位选择和合同签订阶段 这个阶段是建筑安装工程成本控制的核心 ,也是成本控制的重 要环节,招标文件的起草对以后所有工程产生影响,工程性质、现场情 况、交通、地质、承包X 围、零时用工、水电使用与结算方法、措施 费用、安全文明施工费用、 劳保统筹、 质保等都应做出最清晰的说明； 对甲供、甲指乙供材料要明确并写明各自的结算方式；对变更索赔、 签证洽商的处理方法要明确时间实效、结算方式、量度标准等；质量 标准评定等级要合理,工期推算要准确,奖惩条款要实际,合约付款比 例支付要合理、计价条款符合市场行情. 工程项目的质量好坏决定开发公司的社会地位、口碑、市场卖价、 销售业绩和后续开发 ,所以选择一个好的施工单位非常重要 ,房地产 开发项目首选邀请招标,建立长期合作伙伴,知己知彼、 互利共赢； 在 合同中要明确计价条款、风险X 围、责任、奖惩、结算调整X 围与方 法、分包中配合费、甲供材保管费、工程量计算方式与原则等问题以 与政府调价文件的执行使用情况. 关键点四、施工组织方案设计、图纸会审与设计优化 施工组织方案设计的审定,成本管理人员应积极地参与,因为在施 工组织方案设计中,施工单位总会隐藏一些结算时可能发生索赔的内 容,如挖土方式、运土距离、模板摊销周转、电线电缆、桥架等；另 4 / 7 . 外,还要注意施工组织方案设计中提出的施工方法与国家强制实行的 标准或规 X 是否矛盾冲突； 在施工阶段投入的人员和机械是不是和施 工组织方案