银行按揭降息路径推演：哪些城市最受益于潜在按揭降息？.pdf

证券研究报告 | 行业专题 | 银行 银行 报告日期：2023 年07 月23 日 哪些城市最受益于潜在按揭降息？ ——按揭降息路径推演 导读 行业评级: 看好(维持) ❑ 2023 年7 月14 日人行货币政策司司长邹澜关于存量房贷利率调降的表态引发市 场关注。7 月 16 日我们推出报告 《靴子落地，影响有限》，判断存量按揭利率调 降影响有限。7 月18 日我们推出报告《提前还款vs 按揭降息》，测算表明存量按 分析师：梁凤洁 执业证书号：S1230520100001 揭降息有助于缓解提前还款压力，对冲利率下降影响。本篇报告将在前两篇基础 021 上进一步推演按揭降息的可能路径，探讨哪些城市可能最受益于潜在按揭降息。 liangfengjie@ 投资要点 分析师：邱冠华 ❑ 我们判断存量按揭利率最多降至各城市新发放利率，且不排除区分首套、二套可 执业证书号：S1230520010003 能性。我们预计新一线及部分二线城市居民或更受益于本轮存量按揭利率调降。 02180105900 ❑ 存量按揭利率调降的下限？ qiuguanhua@ 我们判断存量按揭利率最多降至各城市新发利率，不排除区分首套、二套可能性。 研究助理：周源 （1 ）降息大概率以新发利率为下限：①新发放利率为下限。7 月 14 日国新办举 zhouyuan01@ 行2023 年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜 表示，人民银行支持商业银行按市场化法制化的原则，与借款人自主协商，变更 相关报告 合同约定，或用新发放贷款置换原来存量的贷款。②统一调降可能性低。按揭余 额39 万亿，占银行业资产10%，考虑到当前银行利润与资本的内生平衡趋紧，银 1 《提前还款vs 按揭降息》 行盈利能力进一步下降空间有限，统一降息不利于平衡银行与居民的利益诉求。 2023.07.18 （2 ）降息可能采用因城施策的方法：我们认为银行可能根据不同城市的新发放利 2 《靴子落地，影响有限》 率分别制定利率调降下限。主要源于我国按揭贷款利率采用三层定价机制，各地 政府在全国层面的政策底线基础上，按因城施策的原则确定当地按揭贷款利率下 2023.07.16 限，各城市的按揭利率差异大。我们统计了全国57 个样本城市当前首套、二套按 3 《居民贷款超预期》 揭的主流贷款利率，其中一线城市首套、二套平均利率分别较二线高7 1bp 、22bp 。 2023.07.11 （3 ）不排除区分首套、二套可能性：我们认为不能排除存量按揭利率调降区分首 套、二套的可能性。源于首套、二套在首付比、利率下限等方面执行不同调控政 策。截至最新，主要城市首套、二套首付比例24% 、42% ，平均利率3.90% 、4.81%。 ❑ 银行如何缓解息差的压力？ 我们认为不排除银行与居民协商降息时同步出台“限制提前还款”细则的可能性。 我们认为银行在与居民协商过程中可能同步出台“限制提前还款”细则，从而减 少提前还款压力，对冲存量按揭降息的影响。基于7 月 18 日报告《提前还款 vs 按揭降息》，我们测算即便在最悲观情形下，如超额提前还款率改善 5pc 至 8% （202