《民法典与日常生活》-第二编-民法典物权编案例分析-第1部分.pptxVIP

—02 物权编—民法典 日常生活 与 第二编 物权编?? 房屋没有登记可以取得所有权吗？15 示例： 小明毕业工作几年后，想要在重庆购买一套房屋落户安家。前后看了好几个楼盘后，小明锁定了某房地产开发商的某套房屋。在向亲戚朋友筹集资金后，小明与该房地产开发商签订了商品房买卖合同。随后，小明交付了全部房款，从该房地产开发商那里拿到了房屋钥匙并装修入住，但一直没有去不动产登记中心办理过户登记。 请问，小明是否取得了此房屋的所有权？取得房屋所有权的方式除了登记还有哪些？ 【不动产登记】第209条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第229条　因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。第230条　因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。第231条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 解读：《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭在依法登记后才能发生效力。所谓不动产，是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物，包括土地、房屋、林木等地上定着物。其中，房屋是最典型的不动产，因此房屋在转让时需要办理过户登记。如果未办理过户登记，就不能发生房屋所有权转移的效果。本示例中，尽管小明与房地产开发商签订了商品房买卖合同，支付了全部价款并且还装修入住了，但只要没有到不动产登记中心去办理过户登记，小明就没有取得该房屋所有权。 解读：当然，并不是任何情形下取得房屋所有权都需要办理登记。根据《民法典》第229条至第231条的规定，以下三种情况下不需要办理登记就能取得房屋所有权：其一，有法院和仲裁机构的法律文书或政府的征收决定的，那么自法律文书或征收决定生效时房屋所有权就发生变动。例如，小明认为登记在小红名下的某套房屋是自己的，随后起诉到法院，法院判决房屋归属小明所有，那么从判决文书生效那一刻房屋所有权就发生变动。其二，继承房屋的，自继承开始时，也就是被继承人死亡时，取得房屋所有权。其三，合法建造房屋的，自建成时取得所有权，不需要去办理登记；而拆除房屋的，则自拆除行为完毕后房屋所有权消灭。据此，如果小王在自家宅基地上合法建造楼房，那么依据《民法典》第231条的规定，小王不用办理不动产登记，楼房建造完成时就取得楼房的所有权。 买房办理预告登记有什么用？16 示例： 为了解决子女读书的问题，小明购买了小李的一套学区房。双方签订了房屋买卖合同，也完成了购房款的支付，并约定周五一同去不动产登记中心办理过户登记。周三晚上小李打电话告诉小明，他突发疾病需要做手术，只能等病情痊愈后再一起去办理房屋的过户登记。事后，小明分析后认为该套学区房十分紧俏，怀疑小李假借生病，想把房子卖给其他出价更高的买家。 请问，小明可以采取什么方法保护自己的权益？ 【预告登记】第221条　当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 解读：小明向不动产登记中心申请办理房屋预告登记，可以防止小李将该套学区房卖给他人并办理房屋过户登记。日常生活中经常有“一房二卖”的情形发生，卖方与多个买方签订了房屋买卖合同，最终与价高者办理过户登记，这种行为损害了其他购买者的权益。对此，《民法典》第221条规定房屋等不动产可以办理预告登记，进而保护购买者的期待利益。根据该条规定，办理预告登记后，未经预告登记权利人同意，其他人不能申请办理该房屋的过户登记，也不能在这套房屋上设立抵押。《民法典》规定预告登记的目的在于保障权利人将来能够顺利办理不动产过户登记，获得房屋等不动产的所有权。在房屋办理过户登记前，买家可以通过预告登记限制卖家将房屋过户给其他人，保障自己未来能够获得房屋所有权。 解读：本示例中，小明和小李还没有办理该套房屋的过户登记，小李仍然是房屋的所有权人，可以将房屋卖给他人并办理过户登记。一旦该学区房被过户给其他人，小明就无法取得房屋所有权，只能根据购房合同要求小李承担违约责任。为防止这一情况发生，小明可以要求与小李一起前往不动产登记中心先行办理预告登记，待小李病愈出院后再办理过户登记。需要注意的是，预告登记对买方的保护是有期限的。小明办理预告登记后，应当在能够办理正式的不动产登记之日起90日内申请登记。90日后，如果小明仍然没有申请办理过户登记，那么预告登记失效。 汽车