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南京**国际高尔夫项目销售建议书(提纲)
一、项目综合剖析
1、项目地块:**国际高尔夫项目地块的区位优势地位十分显著。
(1)天然优势:地处南京城东北部板块,属““大东郊”的范围,紧临**东北山麓,周边
散布**、**、**等世界级、国家级景色名胜,本地块完全归入群山围绕、树木青翠、流水潺
潺的中山陵景色地区之中,天然景观环境资源得天独厚。
2)文化优势:传统文化崇尚紫气东来,南京六朝古都千百年的文化积淀形成特殊的“东部情结”,在南京人心目中紫金山东麓充满风采、令人向往。文化资源的魅力无限。
(3)交通优势:处在成熟道路网架之中,交通四通八达。北有312国道宁镇公路,南有沪
宁高速和宁杭公路,东西介于绕城公路和环陵路之间,连结南京市内,连结长三角上海、杭
州、苏锡常镇江各城市。拥有南京都市圈辐射力。
4)政府导向优势:切合南京城市重点发展方向。周边聚宝山、马群、仙林、麒麟、亚东等地区内房地产高定位项目已成气势,大学城、科技园的崛起指日而待,在未来三五年内,
这些闪光点将形成面连成片,连动发展成为崭新的东部新城区,正加速东部成为城市一部分
的进度,紫金山将成为城中山,本项目地块当前看来已经不算很偏,此后更为成为城市中心
地带。人气潜力、地块潜力不言而喻,消费指数、兴旺指数将不断攀升。
2、周边房地产项目比较:
我们在城东大地区的范围内对有关别墅种类开发楼盘进行剖析。
帝豪花园:本项目尊贵芳邻,各居环陵路东西两侧。
南京传统的顶级纯别墅区,从94年起开发建设,因其进入南京市场时间过早,定位极高,
且内部股东纠葛,致使开发周期大大延伸,经营效率并不高,可是以今天静态的目光来看,
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帝豪花园仍旧是南京难得的一个成功的纯别墅项目。虽其建筑单体已远远落后,但它内部大
都为单体别墅,定位纯粹,依傍中山陵东坡,自然植被条件极其优越,被南京富豪阶层一致
认可为最好的顶级别墅区,基本销售出租完成,业主多为顶级富人和南京及周边城市外资企
业外籍人士。此项目确立了环陵路顶尖级富人区的独到气氛。
n聚宝山项目:本项目未来年青伙伴,与本项目北端相临,仅相隔一条
312国道,江阴阳
光公司6.3个亿所得。媒体前期炒作曾称该地块为“南京最后一块别墅用地”。
聚宝山地块已规划为又一高档社区,
标准很高,集多层、小高层和别墅为一体,将是彼此竞
争的敌手,别墅销售受到相互的限制。
n亚东新区:
亚东背景资料:94年启动,在国务院“南京市
2010年城市发展规划”中列为“卫星城”,
定位“科技、教育、旅游及自然生态保护区”,早期为美资合作开发,
后因合作远景不明而
美方撤资,转为自主开发大学区及休闲居住区。
早期普通住宅项目如雁鸣山庄、
亚东花园城
定位为针对低端市场的低价房,价位从
1300、1400升至1800、1900;后期的咏梅山庄随
着南师大分校的建设定位抬升,其消费目标群从中低端向中端转移,销售均价约
2200、
2300,但开发商因受前期低端项目的成功开发思路影响,对咏梅山庄定位没有根本转变,
其售价的涨幅实际低于该地块应有的涨幅,
现咏梅山庄已基本销售完成。
当前仙林大学城整
体规划方案已出台,亚东成为南京未来重点发展的一个板块。
预期该地区此后的新项目面市,
其市场定位将依靠于大学城向中高端转变。
亚东两个最拥有典型代表意义的别墅项目金陵家天下,
沁兰雅筑,都是以联排及双拼为
主打,规划设计均为上乘,销售状况优秀。但因受江宁翠屏山联排别墅板块的强大压力,价
值上涨空间特别有限。
二、项目定位建议本项目规划设计要点将高尔夫球运动场所与一类纯别墅居住地共同建设,
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共同演绎,创导成为经典纯粹高尔夫与经典纯粹别墅亲密接触、交相辉映、携手主演的升级
版新地产模式,比曾经辉煌的高端别墅时代更胜一筹,比奥林匹克主题花园住宅更胜于蓝,
堪称绝佳精彩钻石搭档。
高尔夫与豪宅融为一体,几乎是天生一对之天合之作(品)。
高尔夫将健康运动、自然风光、社交礼仪风采、时尚衣饰文化、建筑欣赏等诸多美好因素菁
英汇,凝集一种经典休闲生活方式,展现一种瑰丽人生境界。高尔夫代表着人们回归自然、
拥抱阳光、草地、清新空气的国际顶尖生活方式,天然切合于景色优美的崇高居住地,与国
际顶尖豪宅最富有适应性,紫金山优势自然环境将成为高尔夫与豪宅共同的摇篮和背景。
因而,本项目作为国际高尔夫顶尖豪宅的总体定位已勿容置疑。
从营销的角度,我们应该将项目的总体定位更为详细化使之有血有肉、有板有眼、内涵丰富
以链接市场贴近客户需求。我们要做如下的几项工作:
1.给它命名。一个好的命名正如一个崇高灵魂的象征,将傲然独领风骚且万古流芳。从高
尔夫的角度,泰国有蓝峡谷,印尼有“山之精灵”,从豪宅的角度,北京有圆明园,半山、
深水湾和浅水湾的豪宅更是全球出名。
我们的高尔夫豪宅兼具二
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