第五章1物业管理企业财务管理.ppt

案例分析 2005年3月，某广告公司入住某小区A1栋别墅，2005年3月至7月，该广告公司应交纳物业服务费2296元，水电费1543元。然而，2005年5月4日，该广告公司发现有人进入公司窃取了价值1万元左右的财物，立即报案。当久佳物业管理公司向该广告公司收取物业服务费等费用时，该广告公司以物业管理公司单方面违约，未能履行好治安管理职责为由，拒绝交纳物业服务费和水电费。双方为此发生纠纷，物业管理公司以该广告公司拒付所欠费用为由诉至法院。 （1）该广告公司是否可以拒付所欠物业服务费和水电费？ （2）久佳物业管理公司应当怎样处理广告公司拒交物业服务费的问题？ 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第28页。 ①广告公司不应拒付所欠物业服务费和水、电费，因为收取物业服务费是物业管理企业的权利，广告公司应为所接受的服务付费，而水、电费是物业管理企业代收的费用，与安全服务无关。②在广告公司被盗的问题上，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，则物业管理公司就不应承担责任；如果物业管理企业没有履行物业服务合同上约定的义务，在保安防范工作上存在缺陷，造成业主损失的，物业管理公司应当承担相应的法律责任。 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第29页。 对欠交和拒交物业服务费问题的处理 协商解决 调解 仲裁或诉讼 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第30页。 物业公司应在以下几个方面解决： 1）物业管理企业派专人与客户进行沟通和协商，了解客户拒绝交费的原因，通过解释工作取得客户对物业收费的理解和配合； 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第31页。 物业公司应在以下几个方面解决： 2）如果经过反复沟通仍不能取得客户的理解，无不正当理由不按时交纳物业管理费的，物业管理企业有权责令其限期交纳，逾期仍不交纳的，可按日收取1‰～ 3‰的滞纳金 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第32页。 3）连续3个月不交纳的，物业管理企业可按照法律、法规、业主公约和物业服务合同的规定进行催交或依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向人民法院申请支付令； 物业公司应在以下几个方面解决： 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第33页。 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第34页。 支付令=督促程序 物业企业 申请书 债务人： 无异议 有异议 物业企业：执 行 法院：裁定终结督促程序 物业公司应在以下几个方面解决： 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第35页。 4）如欠交费用情况非常严重，物业管理企业可单方面停止服务、解除合同，并通过诉讼程序追索拖欠的物业服务费和造成的其他损失 物业公司应在以下几个方面解决： 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第36页。 诉讼程序步骤： 起诉—参加庭审—上诉—执行 准备证据 合同、收费依据、对方欠费的证据 提交起诉书 人民法院自收到起诉书后7日决定是否受理并通知当事人 物业公司应在以下几个方面解决： 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第37页。 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第38页。 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第39页。 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第40页。 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第41页。 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第1页。 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第2页。 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第3页。 财务部工作人员的岗位职责 原则：因事设岗，因岗定职，因职定责 制定各岗位责任制： 1.财务部经理的岗位职责 2.主管会计的岗位职责 3.出纳员的岗位职责 4.统计员的岗位职责 5.收费员的岗位职责 第五章1物业管理企业财务管理全文共41页，当前为第4页。 财务部经理的岗位职责 1）向总经理负责，主持物业管理企业财务部的管理工作 2）组织财务部门的政治和业务学习 3）负责组织全企业的经济核算工作，掌握好资金的筹集、使用、耗费，收入和分配，保证整个企业经营活动的正常进行 4）按时审核各种会计报表和统计报表，并做出分析报告 5）检查、督促各项费用的收缴和管理，保证公司资金的正常运转 6）合理有效地经营好公司的金融资产，为公司创造更多的利润 7）审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费 8）组织拟订物业管理费等各项费用标准的预算方案